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Wir schreiben Geschichte …Die STEG Stadtentwicklung GmbH hat 2021 auf 60 Jahre Firmengeschichte zurückgeblickt: Am 1. Oktober 2021 feierten wir ihren 60jährigen Geburtstag! Wir freuen uns über dieses Jubiläum und möchten Sie mit auf unsere Geschichtenreise quer durch sechs Unternehmens-Jahrzehnte nehmen:
Die Reise führt von den forschen Ursprüngen des Unternehmens, vorbei an Geheimprojekten, zu Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg, Sachsen, Rheinlandpfalz und Bayern, hin zu Erlebnissen, Ideen und Visionen der Mitarbeitenden, Kund*innen, Geschäftsmitwirkenden und Gesellschaftern – eine Stadtentwicklungsreise der Baulandschaffung, Stadterneuerung, Stadtplanung und Projektentwicklung. Unsere erste Geschichtenreise beginnt im Jahr 1961…
Wir starten mit unserer Geschichtenreise zeitlich ein bisschen früher:
In den fünfziger Jahren benötigten Städte und Gemeinden dringend Wohnraum. Die noch teilweise zerstörten Städte konnten den hohen Wohnungsbedarf für die stark wachsende Bevölkerung (Geflüchtete, Vertriebene) nicht decken. Die Bereitstellung von Bauland erfolgte auf der Basis von mehr als 65 einzelnen landes- und bundesrechtlichen Bestimmungen. Im Jahr 1957 dann wurde von dem damaligen Minister für Wohnungsbau, Paul Lücke, festgestellt: der Wohnungsmarkt ist ausgeglichen. Aus dieser Erkenntnis und mit dem Ziel einer Vereinheitlichung der Gesetzgebung wurde in einem mehrjährigen Prozess das Bundesbaugesetz geschaffen. Es beinhaltete eine Liberalisierung des Bodenrechts und stellte die Privatnützigkeit des Eigentums fest. Damit war klar, dass die Baulandschaffung in einem engen Abstimmungsprozess mit den Eigentümern zu erfolgen hatte.
Dies war der Anfang der 1961 gegründeten „Familienheim, Gesellschaft für Beschaffung und Erschließung von Bauland mbH“, die vor der Frage stand: Wie können wir Städte und Gemeinden bei der Schaffung und Erschließung von Bauland unterstützen? So startete das Unternehmen in einem zunächst geheimen Projekt „D“ – man wollte Grundstücksspekulationen verhindern. Für den dringend benötigten Baugrund sollte die Bodenordnung und Erschließung eingeleitet werden. Es zeigte sich allerdings, dass die notwendigen Flächen nicht zu einem akzeptablen Preis zu erwerben waren. So wurde aus dem geheimen angedachten größeren Projekt „D“ später dann ein kleineres gut funktionierendes Neubauvorhaben „Dachtler Berg“ mit vielen Einfamilienhäusern in Aidlingen. Die erste Dekade der STEG endet 1970 mit der Umbenennung des Unternehmens in die STEG Stadtentwicklung Südwest Gemeinnützige GmbH, mit Firmensitz in Stuttgart.
Wieder ist der Wohnraum in vielen Städten und Gemeinden so knapp, dass neben Innenentwicklungen, Umnutzungen und verdichtetem Bauen insbesondere durch die Schaffung und Erschließung von Bauland der Bedarf von Wohnraum gedeckt werden kann. Die Baulandschaffung gehört seit 60 Jahren zur STEG und darauf sind wir sehr stolz.
Roland Klenk, Abteilungsleiter Baulandschaffung, Baden-Württemberg
Auf der Seite der Baulandschaffung erfahren Sie mehr Details zu unserer Kompetenz
Der Städtebau und die Stadtentwicklung in den 1970er Jahren waren durch Großsiedlungsbau, Neubaumaßnahmen in der Peripherie, Flächensanierung – zum Teil auch in historischen Quartieren – und durch den Ausbau des Straßenverkehrssystems gekennzeichnet. Später dann setzte der beginnende Wandel hin zur Innenentwicklung und behutsamen Stadterneuerung ein.
Bereits Mitte und Ende der 1960er Jahre zeichnete sich auch in Baden-Württemberg ein Mangel an Flächen für den Wohnungsbau ab. Um die Baulandschaffung zu beschleunigen, wurden Grundstückseigentümern Anreize in Form eines reduzierten Flächenbeitrages geboten. Gleichzeitig wurden die Modelle der freiwilligen Bodenordnung weiterentwickelt und um einen zusätzlichen Flächenbeitrag für den sozialen Wohnungsbau ergänzt. Der Preis hierfür lag unter dem Verkehrswert und damit in einer Größenordnung, die den Bedürfnissen des sozialen Wohnungsbaus entsprach.
Die STEG übernahm bei der Entwicklung zeitgerechter und passender Verfahren eine herausragende Rolle. So wurde das so genannte „Stuttgarter Modell“ in den 70er und bis weit in die 1980er Jahre hinein vielfach angewendet.
Das Unternehmen reagierte demzufolge bedarfsgerecht auf den enorm hohen Bedarf an Wohnbauflächen in den Verdichtungsräumen sowie die zu geringen Angebote an erschlossenen Flächen und die damit verbundenen gestiegenen Baulandpreise.
Städten und Gemeinden mit einer eher geringen Finanzkraft oder einer knappen Personaldecke war es damit möglich, ein Bodenordnungsverfahren für größere Baugebiete durchzuführen und sowohl die Erschließungskosten als auch Maßnahmen des sozialen Wohnungsbaus zu finanzieren.
Besonders das ca. 70 ha große Baugebiet „Stuttgart-Neugereut“ ist als Modellprojekt zu erwähnen. Rund 35 weitere Maßnahmen wurden in den 1970er Jahren durch die STEG umgesetzt, so unter anderem Stuttgart-Pfaffenäcker, Böblingen-Diezenhalde, Heilbronn-Fleischbeil, Neckarsulm-Neuburg sowie Holzgerlingen-Stöck.
Mit dem im Jahr 1971 in Kraft getretenen Städtebauförderungsgesetz wurde der Fokus wieder verstärkt auf die Innenstädte und Ortskerne gelenkt. Im Rahmen sogenannter vorbereitender Untersuchungen konnte die jeweilige städtebauliche und funktionale Situation vor Ort einer eingehenden Analyse unterzogen werden. Hieraus wurden in partizipativen Prozessen Sanierungsziele entwickelt und in einem mehrjährigen Zeitraum maßnahmenbezogen umgesetzt.
Noch im Jahr 1971 beauftragte die Stadt Villingen-Schwenningen die STEG mit der Vorbereitung des Sanierungsgebietes „Muslen“. Bereits Mitte 1972 beschloss der Gemeinderat der Stadt die förmliche Festlegung des Quartiers als Satzung und beauftragte die STEG mit der Durchführung der Maßnahmen im Rahmen einer Sanierungsträgerschaft. Weitere zahlreiche Aufträge folgten, so unter anderem für die Städte Biberach an der Riß, Bopfingen, Heilbronn, Schweinfurt oder Schwäbisch Gmünd.
Waren zu Beginn der 1970er Jahre häufig so genannte Flächensanierungen mit umfangeichen Gebäudeabbrüchen die Voraussetzung für eine Neuordnung der Stadtstruktur, standen ab Mitte/Ende der 1970er Jahre bereits zunehmend die Grundsätze einer erhaltenden Erneuerung unter Berücksichtigung des gebauten Kulturerbes im Vordergrund.
„Im Zuge der Abrissplanungen der späten 1960er und frühen 1970er Jahre für die noch halbwegs intakten historischen Altstädte formierte sich ein breiter gesellschaftlicher Widerstand – letztlich mit nachhaltigem Erfolg.“ (Auszug aus 50 Jahre Städtebauförderung in Deutschland, Bundesministerium des Innern für Bau und Heimat, 10557 Berlin, Mai 2021).
Über 30 Spezialisten für Planung, Bodenordnung, Erschließung und Sanierung arbeiteten Mitte der 1970er Jahre für die STEG Stadtentwicklung Südwest Gemeinnützige GmbH an den Standorten Stuttgart, Tübingen, Heilbronn und Nürnberg.
Zur Intensivierung und Verstetigung des politischen und gesellschaftlichen Dialogs zu Stadt- und Gemeindeentwicklungsfragen gründete die STEG gemeinsam mit Rechtsanwälten und Architekten das Forum für Stadtentwicklungs- und Kommunalpraxis e.V. Die erste Veranstaltung wurde am 18.09.1979 in der Kongresshalle in Böblingen durchgeführt. Über 300 Gäste nahmen teil um über die sogenannte Globalberechnung nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) zu diskutieren. Im Jahr 1980 befasste sich das 2. Forum in Stuttgart mit dem Thema „Wege zur Erzielung städtebaulicher und architektonischer Gestaltungsqualität“. Über weitere Veranstaltungen berichten wir in den Dekaden der 1980er und 1990er Jahre.
Parallel zum Rechtsinstrumentarium der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen wurden über das Städtebauförderungsgesetz, beginnend im Jahr 1971, die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (SEM) geschaffen. Diese dienten insbesondere der Entwicklung neuer Stadtteile. Über die folgenden Jahrzehnte verlor und gewann die SEM in unterschiedlicher Weise an Bedeutung. So führten die rückläufigen Bevölkerungszahlen und die Sorge um die Ökologie dazu, dass bei einer umfassenden Novellierung der Baugesetzgebung im Jahr 1986 der sparsame Umgang mit der Ressource Boden in das Baugesetzbuch übernommen wurde und gleichzeitig die rechtlichen Regelungen zur Durchführung einer SEM gestrichen wurden.
Nach dem Fall der Mauer im Jahr 1989 und den sich abzeichnenden wieder steigenden
Flächenbedarfen wurde mit dem so genannten Baugesetzbuch Maßnahmengesetz im Jahr 1990 die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wiedereingeführt und seit Ende der 2010er Jahre erlebt das Instrumentarium bundesweit eine Renaissance. Zur Erreichung sozialer, ökologischer und städtebaulicher Ziele sieht die Entwicklungsmaßnahme vor, dass alle Grundstücke im Gebiet durch die jeweilige Kommune zum sogenannten entwicklungsunbeeinflussten Wert erworben werden. Die hoheitlichen Aspekte der Entwicklungsmaßnahme werden ergänzt durch eine Vielzahl an kooperativen und vertraglichen Komponenten, die auf eine enge Einbindung der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer zielen.
Die STEG ist zwischenzeitlich eines der profiliertesten Stadtentwicklungsunternehmen bei der Bearbeitung städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen und ist aktuell in den Projekten Konstanz, Nürnberg, Singen und Herrenberg mit entsprechenden Vorbereitungsmaßnahmen und Machbarkeitsstudien beauftragt.
Interessieren Sie sich für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in der Praxis?
Sonja Knapp
Geschäftsfeldleiterin | Projektentwicklung – Baulandschaffung
Dr. Frank Friesecke
Geschäftsfeldleiter | Stadterneuerung
Marco Hereth
Standort- und Abteilungsleiter | Stadterneuerung Sachsen
Seit den 1980er Jahren wurde die teilweise parktizierte ‚Abrisspolitik‘ der 1970er durch eine „behutsame Stadterneuerung“ und in den späteren 80er durch eine ganzheitliche Stadtentwicklung in den Städten und Gemeinden abgelöst. So standen neben der Instandsetzung und Modernisierung von privaten Gebäuden auch die Aufwertung der Frei- und Grünflächen, die sogenannte Wohnumfeldverbesserung, im Blick. Auch Themen wie bezahlbarer Wohnraum, kostengünstiges Bauen, der zunehmende Individualverkehr oder ökologische Aspekte traten immer mehr in den Vordergrund und wirkten sich auf die Unternehmensentwicklung der STEG, Stadtentwicklung Südwest Gemeinnützige GmbH, aus.
Seit 1979 war die STEG als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt. Grundlage für diese Tätigkeit war das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, welches das Ziel verfolgte, preiswerten Wohnraum zu schaffen:
In der Zeit wirkte die STEG mit u.a. bei Bauvorhaben/Wohnungsbaumaßnahmen in Stuttgart-Heumaden oder Waiblingen (Am Wasserturm). Mit der Entwicklung eines Stadthauses als städtische Wohnform und Alternative zum Einfamilienhaus im Grünen reagierten die Wohnbau Württemberg gemeinnützige GmbH (damaliger Gesellschafter) und die STEG, im Jahr 1982, auf die hohen Bau- und Baulandpreise. So entstand im Stuttgarter Bohnenviertel in verdichteter und flächensparender Bauweise eine Stadthauszeile am Weberplätzle. Planung und Architektur entstanden auf der Basis gemeinsamer Überlegungen der Wohnbau und der STEG. Mitte der 80er Jahre ging die Nachfrage nach preiswerten Wohnungen stark zurück und eine gedämpfte Wohnungsmarktentwicklung war bereits zu spüren. Letztendlich trat dann am 31.12.1989 das Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau außer Kraft.
„Das 1981 aufgelegte Wohnumfeldprogramm (…) in BW hatte zum Ziel, einfachere städtebauliche Missstände und Mängel zunächst in Wohngebieten und später in innerörtlichen Gebietstypen aller Art zu beheben.“ (Städte im Wandel: Was leistet die Städtebauförderung? Heinz Naudé, Wirtschaftsministerium BW, Information zur Raumentwicklung, Heft 9 / 10.2001, Seite 3)
Auch die STEG hatte Anfang 1981 bereits sieben Städte bezüglich der Antragstellung für das Wohnumfeldprogramm (WUP) der Landesregierung Baden-Württemberg beraten.
An die Stelle des Wohnumfeldprogramms ist im Jahr 1986 das ‚Programm Einfache Stadterneuerung‘ (PES) getreten. Gemeinsam war an dieser Programmlinie, dass die jeweilige Kommune die Anwendung der Vorschriften über städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§136 bis 164 BauGB) nicht zwingend benötigte.
Die STEG übernahm dabei die umfängliche Beratung der Städte und Gemeinden bei der Vorbereitung und Durchführung der Modernisierungsschwerpunkte sowie die Betreuung der Gebäudeeigentümer zur Einleitung entsprechender baulicher Maßnahmen.
Schon 1976 entwickelte die STEG ein Wohnhaus in kompakter Form, mit einfachem Aufbau und Konzentration der Sanitäreinrichtungen, das damals zunächst wenig Resonanz fand. Bedingt durch die enorme Bau- und Bauplatzkostensteigerung im Einfamilienhaussektor stieß das Kompakthaus in den 1980er jedoch auf großes Interesse. Das zweigeschossige, raumsparende und zugleich preisgünstige Kompakthaus der STEG eignete sich besonders gut für Sanierungsgebiete, da es in Reihen- oder Gruppenform angeordnet werden konnte. Die Werkpläne wurden damals durch das Siedlungswerk (Gesellschafter) erstellt, eine erste Realisierung erfolgte dann im Sanierungsvorhaben Gutenberg, Gemeinde Lenningen (Landkreis Esslingen) gemeinsam mit dem Siedlungswerk: Die Bauleitung wurde von ortsansässigen Architekten übernommen, ‚künstlerische Oberleitung‘ hatte die STEG. Die Bau- und Werkpläne fanden weiteres Interesse und konnten von Eigentümern in verschiedenen Kommunen (z.B. Göppingen-Betzgenried, Aalen Dewangen) erworben und umgesetzt werden Im Laufe der Jahre wurde das Kompakthaus stets weiterentwickelt. Jedoch Schwerpunkt der STEG lag bei der Durchführung von Bodenordnungs- und Sanierungsmaßnahmen, daher baute die STEG weiterhin das Kompakthaus nicht in eigener Regie. Darüber hinaus boten viele Wohnungsbaugesellschaften schlüsselfertige Häuser in dieser Zeit an.
Das Herzstück der Baugebietsentwicklungen war die Bodenordnung. In der ersten sogenannten ‚Beitrittsphase‘ wurde das grundsätzliche Einverständnis der Grundstückseigentümer eingeholt. Die STEG ging davon aus, dass die Eigentümer eines festgelegten Gebietes selbst die Maßnahme, nach bestimmten von der Gemeinde gegebenen Regeln, betreiben und deshalb auch die für die Umwandlung von Acker und Bauland entstehenden Kosten tragen.
Durch die Verflechtung von Planung und Bodenordnung gewährleistete die STEG, dass mit Abwägung der verschiedensten Gesichtspunkte bei der Planaufstellung auch die Verwertungsabsichten der Grundstückseigentümer bekannt waren und mit in die Planaufstellung einflossen (Zuteilungsphase). Bodenordnungsverfahren mit der STEG wurden in dieser Zeit bevorzugt als freiwillige Umlegungen durchgeführt, da die Zeitdauer in der Regel kürzer als die eines gesetzlichen Verfahrens war. Mit einer Änderung des Grunderwerbssteuergesetzes im Jahr 1983 fielen für die grundbuchmäßigen Vorgänge, Vereinigung aller Einwurfsflächen zu einer Gesamtfläche und anschließender Zuteilung der Bauplätze, jeweils Grunderwerbsteuern an. Um diesem zusätzlichen Kostenaufwand für die Eigentümer zu entgegnen und gleichermaßen für zeitnahe Rechtssicherheit zu sorgen, schloss die STEG die freiwilligen Verfahren mit einer amtlichen Umlegung ab. Die sogenannte „vereinbarte amtliche Umlegung“ war über viele Jahre Grundlage der Baulandschaffung und Erschließung in Stadt und Land.
Ab 1989 stiegen die in den Jahren zuvor zurückgegangenen Bodenordnungsmaßnahmen wieder an. Als eine Ursache sah man die große Zahl an Wohnungsuchenden in kleinen Städten und Gemeinden. Außerdem wurde die Baulandschaffung wieder ökonomischer betrachtet: Der Flächenverbrauch / die Besiedlungsdichte in Baden-Württemberg war im Vergleich zu europäischen Wirtschaftszentren gering.
Die von der STEG entwickelten Methoden der Baulanderschließung unter weitgehender Entlastung der Gemeinden erfreuten sich großer Beliebtheit und werden bis heute in vergleichbarer Weise eingesetzt.
Seit 1983 zeigte sich in der Stadterneuerung, dass die vielfältigen Fördermöglichkeiten durchaus geeignet waren, um ein Umdenken hin zur behutsamen Stadterneuerung zu erzielen. Bei den Gemeinden erhöhte sich die Bereitschaft, die Erneuerung ihrer Orts- bzw. Stadtkerne zu betreiben. Auch außerhalb des Städtebauförderungsgesetzes entwickelte sich die Stadterneuerung positiv: Die Landeshauptstadt Stuttgart beauftragte die STEG für die Betreuung der zwei Stadterneuerungsvorranggebiete in Zuffenhausen und Heslach.
Es entstand ein hohes Interesse an Wohnen in den Ortskernen und Stadtzentren, möglichst in einer modernisierten Wohnung in historischer, oftmals denkmalgeschützter, Bausubstanz.
Wie schon in Dekade 2 beschrieben, wurden die seit 1979 von der STEG gemeinsam mit Rechtsanwälten und Architekten veranstalteten Foren für Stadtentwicklungs- und Kommunalpraxis e.V. auch in den 1980er fortgesetzt. Teilnehmer der gut besuchten Veranstaltungen waren überwiegend Bürgermeister:innen und Mitarbeitende der Verwaltungen aus Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg.
Die Foren standen im engen Kontext der städtebaulichen Entwicklungen und Herausforderungen der Städte und Gemeinden der 80er Jahre:
So thematisierten die Spezialisten im Forum 4 die aktuellen Themen des Wohnens: Wohnungsbedarf, Wohnungsmangel und Wohnungsnot.
Im Forum 6 begab man sich auf Reisen: Am 4. und 18. Juli 1985 besichtigten die Teilnehmenden unter dem Fokus des „kostengünstigen Bauens“ mit zwei Busfahrten beispielhafte Bauten in Böblingen-Dagersheim, Kirchheim unter Teck, Lennigen-Gutenberg, Altbach, Esslingen a.N. und in Göppingen-Betzgenriet ein Projekt der STEG.
Auch die weiteren Foren in 80ern gingen den damaligen aktuellen Fragestellungen nach: Das Forum 8, am 26. Juni 1986, stand unter dem Motto „Stadt- und Ortskerne ohne Geschäfte?“ und Forum 9 widmete sich am 18. September 1986 dem Thema „Verkehrsberuhigung in der Praxis: Stadtgestaltung. Verkehrssicherheit. Wohnumfeld“. „Das Forum beschäftigte sich (…) mit dem Thema der Verkehrsberuhigung, das in der kommunalpolitischen Diskussion einen hohen Stellwert hat. War lange Zeit die autogerechte Gemeinde oberstes Ziel kommunaler Verkehrspolitik, so setzt sich jetzt die Erkenntnis durch, dass Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung notwendig sind, um die Wohnqualität zu erhöhen.“ (Hans Büchner, Forum für Stadtentwicklungs- und Gemeindeentwicklungsfragen, Band 9, Richard Boorberg Verlag, Seite 7)
In den Foren 10 und 11, am 16. November 1989, und am 9. März von 1990, stand dann die Ökologische Raumentwicklung in den Fokus. Beide Foren fanden im Stuttgarter Lindenmuseum statt.
Auch in den weiteren Jahren der 1990er wurde die Veranstaltungsreihe fortgesetzt.
Nach der Wende 1989 hat sich die STEG auch in den neuen Bundesländern erfolgreich engagiert. Aus kleinsten Anfängen am 1. Dezember 1990 wurde in Dresden eine Geschäftsstelle eröffnet. Bereits im Laufe des Jahres 1990 hatte die STEG Verbindung mit verschiedenen Städten und Gemeinden in den neuen Bundesländern (in erster Linie in Sachsen) aufgenommen. Das dabei jeweils unterbreitete Leistungsangebot orientierte sich am enormen Bedarf insbesondere bei der Sanierung der teilweise über Jahrzehnte vernachlässigten Bausubstanz sowie der öffentlichen Infrastrukturen.
Bis 1988 hatte die STEG ihren Firmensitz in der Kronenstraße 50 und ist nun seit dem 25. Juli 1988 in der Olgastraße 54 – im Bohnenviertel – zuhause. Die Einweihung wurde 9.03.1989 gefeiert. Wir freuen uns besonders, dass der Standort Heilbronn (seit 1982) im kommenden Jahr auf 40 Jahre zurückblicken kann.
Anfang der 90er Jahre wurde der hohe Sanierungsstau in den neuen Bundesländern sichtbar. Der Erhalt der historischen Stadtkerne war für die Städte und Gemeinden eine große Herausforderung. Die Städtebauförderung reagierte mit Finanzhilfen, um den Verfall historischer Stadtkerne und Stadteile zu verhindern. Bereits ab 1990 wurden Sofortprogramme wie „Städtebaulicher Denkmalschutz Aufbau Ost (SDAO)“ oder im weiteren Verlauf ab 1993 „Städtebauliche Weiterentwicklung großer Neubaugebiete“ (StWENG) aufgelegt, um dem Ziel, gleicher Lebensverhältnisse in den neuen und alten Ländern herzustellen, nahzukommen. Ab dem Jahr 1993 kamen zudem die klassischen Programme der Städtebaulichen Erneuerung hinzu.
Ende der 90er Jahre rückte der Blick auf die sozial benachteiligten Quartiere immer mehr in den Fokus. Mit dem Programm ‚Soziale Stadt‘ wurden bundesweit Maßnahmen gefördert, die Stadtquartiere im Hinblick auf bauliche Erneuerung, aber auch Bildung, Integration und Arbeitsplatzsituation verbessern sollten.
Mit Bedauern musste die Einstellung der Bundesförderung für Sanierungsverfahren in den alten Bundesländern zum Jahresende 1992 zur Kenntnis genommen werden. Die für den Bundestag maßgebenden Gründe für die Einstellung der Sanierungsförderung in den alten Bundesländern waren nachvollziehbar: Das Ausmaß der Vernachlässigung der Städte und Gemeinden in der früheren DDR war so groß, dass die Städte und Gemeinden in den alten Bundesländern nicht umhinkonnten, denen in den Neuen bei den Stadterneuerungsmaßnahmen den Vortritt zu lassen.
In Baden-Württemberg zeigte sich, dass trotz des hohen Stellenwertes der Stadterneuerung, die finanzielle Situation sich auch auf die laufenden Sanierungsmaßnahmen auswirkten: eine ganze Reihe der von der STEG betreuten Sanierungsmaßnahmen war inzwischen an ihrer Grenze angelangt, da die bewilligten Fördermittel nahezu verbraucht waren und eine Aufstockung der Fördermittel nur ausnahmsweise (gezielt nur für die Neuschaffung von Wohnraum) in Betracht kam. Schritt für Schritt verlagerte sich der Schwerpunkt der Stadterneuerung in Deutschland in die neuen Bundesländer.
Das in Sachsen unterbreitete Leistungsangebot der STEG orientierte sich im Prinzip an der prozess- und ergebnisorientierten Vorgehensweise in Baden-Württemberg. Die Methodik entsprach den Vorstellungen der sächsischen Staatsregierung, die später das Vorgehen bei der Stadterneuerung in entscheidenden Punkten in vergleichbarer Weise wie in Baden-Württemberg ordnete. Auch in den Ländern Thüringen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg war die STEG im Rahmen der Baulandschaffung und Stadterneuerung tätig.
Die Bodenordnung in den neuen Bundesländern auf Grundlage von städtebaulichen Verträgen war eine komplexe Aufgabe. Die Gründe lagen darin, dass die Preise für Bauland i.d.R. deutlich niedriger lagen als in den alten Bundesländern. Dies bedeutete, dass aufgrund der durch die Baureifmachung von Äckern und Wiesen eintretenden Wertsteigerungen – nach Abzug der Gestehungskosten – keine ausreichenden Gewinne für die Grundstückseigentümer garantiert waren. Erschwerend kam hinzu, dass die Grundstücksgrößen in den neuen Bundesländern sich deutlich von denen in Baden-Württemberg unterschieden. Dies führte dazu, dass das Kosten- und Vermarktungsrisiko letztendlich bei sehr wenigen Grundstückseigentümern verblieb und von diesen i.d.R. nicht getragen werden konnte. So mussten die Risiken von den jeweiligen Kommunen übernommen werden, die aufgrund der angespannten Finanzsituation hierzu allerdings nur selten in der Lage waren. Die Entwicklung von Baugebieten wurde daher in der Regel von Bauträgern im Aufkaufverfahren und anschließender Vermarktung mit eigenen Häusern durchgeführt.
Am 1. Mai 1993 trat das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz in Kraft. Durch das Gesetz erhielten nicht nur freiwillige Umlegung und Erschließung erstmals eine sichere Rechtsgrundlage: durch das Wohnbaulandgesetz wurde die Möglichkeit für die Gemeinden, förmliche Entwicklungsmaßnahmen durchzuführen, als Dauerrecht eingerichtet. Es wurde weiterhin klargestellt, dass in freiwilligen Umlegungsverfahren andere Bedingungen vereinbart werden konnten, als sie bei einem gesetzlichen (amtlichen) Umlegungsverfahren festgelegt waren. Diese Klarstellung hatte den Vorteil, dass die Frage nach der Rechtmäßigkeit der insbesondere von der STEG im Rahmen freiwilliger Umlegungsmaßnahmen vereinbarten Sonderleistungen (wie besondere Flächenbeiträge oder die Übernahme von Verfahrenskosten) durch den Gesetzgeber abschließend beantwortet worden war.
1993 wurde im Vertrag zur Wiedervereinigung Deutschlands in Artikel 22, Absatz 4, nicht nur festgelegt, dass das zur Wohnungsversorgung genutzte ehemalige volkseigene Vermögen auf die Kommunen übergeht, sondern auch, dass die Bildung individuellen Wohnungseigentums durch Privatisierung eines Teiles der kommunalen Wohnungen gefördert und beschleunigt durchgeführt werden soll. Damit wurde der Weg bereitet, auch in den neuen Bundesländern das selbstgenutzte Wohnungseigentum zu einer Säule der Wohnversorgung werden zu lassen. Dies wurde allerdings in den wenigsten Fällen in Anspruch genommen.
Dem hohen Stellenwert der Stadterneuerung in Baden-Württemberg war es zu verdanken, dass nach einem mehrere Jahre dauernden spürbaren Rückgang der Sanierungsförderung im Laufe des Jahres 1994 bei den Entscheidungsträgern ein Umdenkungsprozess stattgefunden hat und die Landesförderung der Stadterneuerung ab 1994 in Baden-Württemberg weitergeführt wurde. Allerdings wurde in den Jahren 1997 bis 1999 vorübergehend die Förderung des Schulhausbaus zu Lasten der Stadterneuerung verstärkt. Vergleichbares galt auch für die neuen Bundesländer, vor allem für Sachsen und Brandenburg.
Kernstück in der Stadtentwicklung der STEG war in den 1990ern die Bodenordnung: Bei Schaffung eines Neubaugebietes war es die Aufgabe der Bodenordnung die vorhandenen Grundstücke so zu gestalten, dass sie den städtebaulichen Vorstellungen entsprachen. Sofern sich die Grundstücke in der Hand eines Eigentümers befanden, war die Bodenordnung relativ einfach. Bei einer Vielzahl von Grundstückseigentümern innerhalb eines künftigen Baugebietes standen für die Bodenordnung nachstehende Methoden zur Verfügung:
1. das Aufkaufverfahren, wobei alle Grundstücke durch die Gemeinde bzw. den von ihr beauftragten Träger erworben wurden
2. das Umlegungsverfahren, bei dem die Grundstückseigentümer während des Verfahrens Eigentümer blieben und zur Baulandschaffung die Aufgabe des Eigentums an den Grundstücken und eine Finanzierung des Zwischenerwerbs nicht notwendig waren.
Die freiwilligen Umlegungsmaßnahmen wurden von der STEG bereits vor über 30 Jahren in mehreren Schritten entwickelt und im Laufe der Jahrzehnte an die sich ändernden Bedürfnisse immer wieder angepasst. Verknüpft wurden diese freiwilligen Umlegungen in den meisten Fällen auch mit der nachfolgenden Erschließung aufgrund eines Erschließungsvertrages.
Die Aufgaben der STEG als Maßnahmeträger umfassten damals schon folgende Aufgaben: Grobanalyse, Vorbereitenden Untersuchungen, Sanierungsdurchführung. Obwohl bei der Freigabe der städtebaulichen Erneuerungsprogramme 1996 der damalige Wirtschaftsminister, Dieter Spöri, des Landes Baden-Württemberg konstituierte, dass die Städtebauförderung das mit Abstand wirksamste und beschäftigungsintensivste Konjunkturprogramm sei, das insbesondere für die mittelständische Wirtschaft und das Handwerk große Bedeutung habe, wurden die Mittel des Landes für die Jahre 1998 und 1999 deutlich gekürzt.
Der kommunale Investitionsfonds, der die wesentliche Grundlage für die Sanierungsförderung in Baden-Württemberg bildete, wurde reduziert, so dass in diesen Jahren nur wenige Neuaufnahmen in das Landessanierungsprogramm möglich waren.
Baden-Württemberg hatte außer seiner Beteiligung am S- und E-Programm (Sanierungs- und Entwicklungsprogramm), das zu jeweils einem Drittel von Bund, Land und zuständiger Kommune getragen wurde, ein Landessanierungsprogramm aufgelegt, das aus Mitteln des kommunalen Investitionsfonds (KIF) gespeist wurde. Es handelte sich um Mittel, die nach dem Finanzausgleichsgesetz als Anteile der Einkommens- und Körperschaftssteuer den Gemeinden zustanden, jedoch vom Land verwaltet und für besondere Förderprogramme eingesetzt wurden.
Unter der Schirmherrschaft des damaligen Bundespräsidenten, Richard von Weizsäcker, forderten das Bundesbauministerium und die Deutsche Stiftung Denkmalschutz über 110 Städte und Gemeinden in den neuen Bundesländern auf, ihre Konzepte und Lösungsstrategien zur Erhaltung des historischen Stadtraumes in einem offenen Wettbewerb darzustellen. Ziel des Bundes war es einer breiten Öffentlichkeit zu vermitteln, wie Sanierungsmaßnahmen dazu beitragen, (denkmalgeschützte) Einzelobjekte wieder in altem Glanz erstrahlen zu lassen. Aber vor allem sollte gezeigt werden, wie die Maßnahmen die städtebauliche Entwicklung vorantrieben und die Sanierungsgebiete wieder zu einem integralen Bestandteil der Stadt wurden und damit zum Lebensraum der Bürgerinnen und Bürger wurde. Auch die von der STEG betreuten Städte Görlitz und Torgau erhielten im Bundeswettbewerb zur Erhaltung des historischen Stadtraums eine Auszeichnung.
Die STEG lobte im Laufe des Jahres 1998 erstmals einen Bauherren- und Architektenpreis für gelungene Einzelmaßnahmen in Sanierungsgebieten Baden-Württembergs aus, der eine sehr große Beachtung fand. Die STEG sah es als ihre Aufgabe an, die Erfolge in der Stadterneuerung Baden-Württembergs in den vergangenen Jahren ins gebührende Licht zu rücken.
Nach dem großen Erfolg des Wettbewerbs „Vorbildhafte Bauten und Projekte in Sanierungsgebieten Baden-Württembergs“ wurde das Format im Jahre 1999 unter Schirmherrschaft des damaligen Wirtschaftsminister des Landes Baden-Württembergs, Dr. Walter Döring von der STEG erneut angeboten. Damit war die Zielsetzung verbunden, Bauten und Projekt auszuzeichnen, welche in vorbildlicher Weise Beiträge zur städtebaulichen Neuordnung und Architektur in Sanierungsgebieten in Baden-Württemberg leisteten. Mit insgesamt 86 Einsendungen aus allen Landesteilen Baden-Württembergs wurden vier Arbeiten mit einer Auszeichnung sowie drei weitere mit einer Anerkennung versehen. Die Auslobung des Bauherren- und Architektenpreises für Baden-Württemberg fand ihre Fortsetzung dann im Bauherrenpreis 2000 für vorbildhafte Bauten in Sanierungsgebieten in Sachsen, Brandenburg und Thüringen.
In den 1990er setzte die STEG die Veranstaltungsreihe des Forums für Stadtentwicklungs- und Gemeindeentwicklungsfragen in Baden-Württemberg fort. Hinzu kamen die Veranstaltungen der STEG in den neuen Bundesländern: So stellte der damalige Geschäftsführer der STEG, Mayer-Steudte, am Modellstadttreffen 1996 die Frage, welche Möglichkeiten für die Revitalisierung der Innenstädte – insbesondere der historischen Altstädte – bestehen. Die 1993 erstmals durchgeführten STEG-TREFFs‘ in Dresden fanden seitdem i.d.R. jährlich mit Tagungen und Darstellung von Praxisbeispielen in Gemeinden und Städten wie Großenhain, Schkeuditz, Stollberg, Dippoldiswalde, Döbeln, Rochlitz, Dohna, Kitzscher oder Augustusburg statt.
2000 feiert die STEG in Dresden ihr 10jähriges Jubiläum: Die Gründung der Niederlassung – damals Geschäftsstelle Dresden – erfolgte am 01.12.1990 in drei angemieteten Räumen einer in Liquidation befindlichen Firma auf der Bodenbacher Straße 97. Die Geschäftsräume der STEG befinden sich auch heute noch im gleichen Gebäude. Nach vorangegangenen kleineren Umbaumaßnahmen erfolgte in den Jahren 1995/96 eine komplette Sanierung des Firmengeländes.
Wir freuen uns auch im nächsten Jahr auf ein weiteres Jubiläum: Am 9. November 1972 wurde die ‚Geschäftsstelle‘ in Heilbronn, Bahnhofstraße 7, eröffnet und feiert somit ihr 50jähriges Jubiläum.
Anfang der 2000er wirkt sich der starke Bevölkerungsrückgang einhergehend mit einem hohen (Wohnungs-)Leerstand in den neuen Bundesländern aus. Aus diesem Grund wird 2002 das Programm „Stadtumbau Ost“ eingeführt. Aber auch in den alten Bundesländern macht sich ein Strukturwandel in Städten und Gemeinden bemerkbar. Auch hier werden im Jahr 2004 Städte und Gemeinden durch das Städtebauförderungsprogramm ‚Stadtumbau West‘ zur Bewältigung des Strukturwandels unterstützt. In den weiteren Jahren der 2000er rücken Themen wie das Bewahren der historischen Stadt, der zunehmende Verlust der Bedeutung der Innenstädte, die Spaltung der Stadtgesellschaft, oder der Klimawandel immer mehr in den Fokus der Stadtentwicklung.
Bund- und Länderprogramme reagieren auf diese Entwicklungen – gebündelt in einer integrierten Stadtentwicklung – mit entsprechenden Programmen:
• Soziale Stadt
• Aktive Stadt- und Ortsteilzentren
• Städtebaulicher Denkmalschutz
• Energieeinsparverordnung (EnEV)
Die Städte und Gemeinden in den neuen Bundesländern standen in den 2000er vor der Bewältigung der Probleme des Wohnungsleerstandes und des Stadtumbaus. Es zeigte sich ein fortschreitender Schrumpfungsprozess, den es in einem so kurzen Zeitraum und von solchem Ausmaß noch nicht gegeben hatte.
Das dazu neu aufgelegte Bund-Länder-Programm „Stadtumbau-Ost“ versuchte den wohnungswirtschaftlichen Strukturwandel finanziell zu flankieren, um die Funktions- und Leistungsfähigkeit der ostdeutschen Städte zu erhalten, zu stärken und weiterzuentwickeln. Die Kommunen hatten erstmals im Juni 2002 die Möglichkeit, Aufnahmeanträge in das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau-Ost“ zu stellen. Mit dem „Bundeswettbewerb Stadtumbau Ost 2002“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen startete das Bund-Länder-Programm und auch einige von der STEG erarbeiteten Konzepte gehörten zu den Preisträgern.
Aufgrund der teilweise nach wie vor sehr großen Leerstandsquoten in Städten und Gemeinden in den neuen Bundesländern wurde das Programm Stadtumbau Ost mit gleichbleibender Intensität in dem Jahrzehnt fortgeführt.
Eine planmäßige Durchführung von Maßnahmen des Stadtumbaus (auch Stadtrückbau) erforderte zunächst durch die Erarbeitung Integrierter Stadtentwicklungskonzepte, die letztendlich die Grundlage und Basis für Umbaumaßnahmen in der Zukunft und außerdem die Grundvoraussetzung für die Beantragung von Finanzhilfen für Maßnahmen der Städtebauförderung darstellten. Die STEG hatte diesen Umstand sehr frühzeitig erkannt und die notwendigen Lösungsansätze kontinuierlich sowohl mit dem Fachbeirat der STEG als auch in einer länderübergreifenden Arbeitsgruppe der Niederlassung Dresden sowie der Geschäftsstellen Berlin und Leipzig erarbeitet.
Für die Stadtentwicklung von Städten und Gemeinden zeigte sich, dass zukünftige Lösungsmodelle unter „ganzheitlichen“ Gesichtspunkten erarbeitet werden mussten, die auf die veränderten Rahmenbedingungen in den Kommunen, insbesondere auch im Hinblick auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung, dem demographischen Wandel, aber auch bezüglich einer effizienten und zukunftsgerichteten Energieversorgung, reagierten:
Standortmarketing wurde zu einem wichtigen Instrument, da die Kommunen zunehmend im interkommunalen Wettbewerb um Einwohner, Arbeitsplätze und Gewerbeansiedlungen standen. Hinzu kam, dass die Revitalisierung der Innenstädte und die Umnutzung von Brachflächen kaum ohne ausreichende Städtebauförderung gelöst werden konnten.
Die mittlerweile raumgreifenden Forderungen nach Reduzierung des im Zusammenhang mit der Bereitstellung neuen marktgängigen Wohnraumes erforderten ebenfalls den Einsatz von weiteren Städtebaufördermitteln.
Als problematisch anzusehen war die weiterhin zunehmende schwierige finanzielle Lage der Kommunen, besonders in den neuen Bundesländern.
Deswegen trafen Sparpläne des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung die Bundesfinanzhilfen für das Jahr 2011 entgegen den Ankündigungen aus dem Vorjahr zu kürzen auf deutlichen Widerstand. Die ursprünglich geplante Halbierung auf 300 Millionen Euro konnte abgewendet werden und man einigte sich darauf im Bundeshaushalt 455 Millionen Euro vorzusehen. Im Laufe der Folgejahre wurde die Bundesfinanzhilfe wieder sukzessive erhöht auf aktuell 790 Millionen Euro.
In Baden-Württemberg wurde die Kürzung der Bundesmittel durch Erhöhung der Landesmittel kompensiert. In Sachsen hingegen wurde die Kürzung der Städtebaufördermittel des Bundes im Jahr 2011 durch Landesmittel nicht aufgefangen.
Aufgrund der demografischen Entwicklung und des wirtschaftlichen Strukturwandels war die Nachfrage nach Neubaugebieten in Form von Siedlungserweiterungen stark rückläufig. In der politischen Diskussion erfuhr deshalb die Förderung der Innenentwicklungsmaßnahmen eine hohe Priorität.
Außerdem ergaben sich bei der Entwicklung von Bauland immer komplexere Fragestellungen, die eine hohe Fachkompetenz verlangten und qualitative Aspekte deutlicher in den Vordergrund traten. Die Entwicklung von Brachflächen, z.B. Industrie- und Gewerbebrachen, bisher militärisch genutzter Gebäude und Liegenschaften, aber auch Bahn- und Postbrachen, standen im Fokus, die zumindest teilweise die Erschließung von Neubaugebieten auf der „grünen Wiese“ ersetzten.
Außerdem wurden, soweit erforderlich, von der STEG im Rahmen der Bodenordnungsmaßnahmen Grundstücke auch treuhänderisch für die Kommunen erworben. Dieses Bodenordnungsmodell fand insbesondere bei der Entwicklung von Gewerbegebieten Anwendung, wodurch sichergestellt werden sollte, dass die Kommune die Handlungsoptionen selbst in der Hand behielt und über die Baugrundstücke und deren Weiterreichung an potentielle Investoren verfügen konnte.
Schon 2004 erbrachte die STEG erste Leistungen in der Projektentwicklung. Ab 2008 kam es dann konsequenterweise zur Erweiterung des Leistungsangebotes. Im Sinne eines ganzheitlichen Ansatzes wurde – mit dem Ziel der umfassenden Betreuung von Kommunen und privaten Grundstückseigentümern – die Dienstleistungen der STEG durch Projektentwicklungsleistungen erweitert. Zielrichtung war dabei das Erkennen von städtebaulichen Potentialen im Sinne einer maximalen Wertschöpfung. Nach kleineren Einzelmaßnahmen betreute die STEG mittlerweile auch große Projekte, die im Rahmen einer Due Diligence für die zukünftige Entwicklung vorbereitet wurden. Dabei handelte es sich überwiegend um innerstädtische Quartiere, deren bisherige industrielle Nutzung aufgegeben wurde. In den 2000er wurde der Bereich Projektentwicklung neben der Sanierungstätigkeit und der Baulandentwicklung zunehmend zu einer tragfähigen Säule des Geschäftsmodells der STEG.
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Sonja Knapp
Geschäftsfeldleiterin | Projektentwicklung – Baulandschaffung
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Städte und Gemeinden standen schon vor mehr als 10 Jahren durch klimatisch bedingte Veränderungen und die daraus resultierenden Anpassungsstrategien vor neuen Aufgaben und Herausforderungen. Die Entwicklung von Klimaschutzkonzepten und Projekten unterschiedlichster Art auf kommunaler Ebene stellten einen wichtigen Beitrag zur Lösung der globalen Aufgabe des Klimaschutzes dar. Intelligente Klimaschutzkonzepte und Projekte wurden zunehmend auch zu einem Wirtschaftsfaktor und führten damit auch zu Wettbewerbs- und Standortvorteilen. Vielerorts existierten auf lokaler bzw. regionaler Ebene bereits Lösungsansätze wie z.B. die zunehmende Nutzung regenerativer Energien, die dauerhafte Senkung des Energieverbrauchs kommunaler Liegenschaften, die energetische Sanierung von Wohngebäuden oder auch der Bau von Anlagen für erneuerbare Energien.
Im Rahmen einer Klimaschutz-Initiative entwickelte die STEG 2010 gemeinsam mit dem Energetikom, Energiekompetenz und Ökodesign e.V. und einer Expertenkommission ein Positionspapier zur nachhaltigen Stadtentwicklung. Die Expertenkommission „Stadt und Klima“ war eine interdisziplinäre Gruppe, die aus einem Kompetenzteam aus Vertretern verschiedener Kommunen, aus Wissenschaft, Forschung und Technik, der Ingenieurkammer Baden-Württembergs, Mitgliedern des Vereins Energetikom sowie Impulsgebern aus ministeriellen und administrativen Schnittstellen bestand. Sie beschäftigte sich mit Fragestellungen zur städtischen Dimension des Klimawandels. Die im Positionspapier dargestellten nachhaltige Stadtentwicklungsplanung sollte in die Förderpolitik des Landes übernommen werden und richtete sich an Städte und Gemeinden.
Die STEG ist der kompetente Ansprechpartner für nachhaltige Stadtentwicklung:
Gerne beraten wir Sie bei der Beantragung und Umsetzung der Ziele der kommunalen und sozialen Infrastruktur im Rahmen des Bundesprogrammes „KfW 432- Energetische Stadtsanierung“
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Dr. Frank Friesecke
Geschäftsfeldleiter Stadterneuerung
Die Aufnahme eines weiteren Sanierungsgebietes einer Kommune war mit der Erwartung des Landes verknüpft, dass bereits aufgenommene Gebiete zum Abschluss gebracht und abgerechnet werden mussten. Die STEG hatte diese Entwicklung frühzeitig erkannt und bereits kurz nach der Einführung der Städtebauförderung ein eigenes Buchungssystem programmiert und zur flächenhaften Anwendung gebracht. Damit war der ‚Grundstein‘ für das von der STEG entwickelte und im Laufe der Jahre optimierte Finanz-Management-Systems (FMS) gelegt:
Das STEG Finanz-Management-System wird mittlerweile als eine webbasierte Informations-, Arbeits- und Planungsplattform betrieben. Dabei haben Mitarbeiter der Kommunen über einen passwortgeschützten Zugang die Möglichkeit zur aktiven Mitarbeit im FMS. Es dient der Abwicklung von städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen und beinhaltet:
• Maßnahmenbuchhaltung
• Kosten- und Finanzierungsübersicht
• Maßnahmenarchiv
Die nächste Erweiterung des Finanz-Management-System erfolgte 2020, denn in der Stadterneuerung waren die investiven und konsumtiven Einzelmaßnahmen sowie deren Fördermittel unterschiedlich im Neuen Kommunalen Haushalts- und Rechnungswesen (NKHR) abzubilden. Somit wurde das STEG Finanz-Management-System mit Unterstützung erfahrener kommunaler Praktiker um
• ein Doppik-Tool
• und ein Planungs-Tool NKHR erweitert.
Beide Tools verknüpfen die STEG-Buchhaltung für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen mit der Kommunalen Doppik.
Interessieren Sie sich für das Finanz-Management-System in der Praxis?
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Siegfried Hellwig
Abteilungsleiter | Fördermittelmanagement
STEG COMPASS
Mit dem STEG COMPASS entwickelte die STEG eine internetbasierte Informations- und Arbeitsplattform für Kommunen mit dem Ziel, Stadtentwicklung effizient und zielgerichtet umzusetzen. Als bislang einzige städtebauliche Fachdatenbank bot das System die optimale Grundlage für eine aktive Steuerung der zunehmend komplexer werdenden Aufgaben und Prozesse in der kommunalen Praxis und konnte damit einen wesentlichen Beitrag zur nachhaltigen und wettbewerbsfähigen Entwicklung der Kommune leisten.
FOKOS BW
Die STEG stellte mit dem neu entwickelten Instrument fokosbw Städten und Gemeinden ein Werkzeug zur Verfügung, mit dem zu einem sehr frühen Planungszeitpunkt die langfristige Wirtschaftlichkeit von neu geplanten Baugebieten in Form einer Folgekostenabschätzung errechnet werden konnte. Dadurch wurde sichergestellt, dass eine nachhaltige, nachfrageorientierte und ressourcenschonende Baulandentwicklung erfolgen konnte.
Seit April 2009 stand der Folgekostenrechner fokosbw den baden-württembergischen Kommunen kostenlos zur Verfügung. Und die Nachfrage war groß: Rund 45 Prozent der 1.102 baden-württembergischen Kommunen hatten fokosbw bereits von der STEG bekommen. Hinzu kamen Anfragen von übergeordneten öffentlichen Stellen wie Landratsämtern und Regierungspräsidien. „Die Vielzahl von Bestellungen und die Anfragen auch aus anderen Bundesländern zeugen von dem enormen Interesse an praxisorientierten Werkzeugen zur Kosten-Nutzen-Betrachtung“, zeigte sich Frieder Hartung, damaliger Mitarbeiter und heutiger Projektpartner der STEG, überzeugt.
STADTprofil
Das STADTprofil war ein auf MS EXCEL basierendes Instrument zur vergleichenden Auswertung quantitativer Daten der Kommunen zum Zwecke der Evaluation und des Monitorings von Entwicklungsprozessen. Ziel war die Veranschaulichung der durch diese Prozesse generierten kommunalen Mehrwerte. Stadtentwicklung ist ein andauernder Prozess, der alle kommunalen Aufgabenbereiche tangiert und nicht losgelöst von den Rahmenbedingungen oder der Bevölkerung betrachtet werden kann.
INNOVATIONSPREIS 2010
In der Folge der vielen Innovationen in der STEG erhielt die STEG den Innovationspreis 2010: Beim Benchmarking-Wettbewerb TOP IOO wurde die Innovationskraft von Mittelstandsunternehmen durch eine unabhängige wissenschaftliche Seite untersucht. Dabei nahm ein Team der Wirtschaftsuniversität Wien unter Leitung von Prof. Dr. Nikolaus Franke die Leistungen von Unternehmen in verschiedenen Bereichen unter die Lupe – etwa Innovationsklima, Prozessoptimierung oder innovationsförderndes Management. In einem zweistufigen Auswahlverfahren wurden dann die TOP 100-Unternehmen ermittelt.
Im Jahr 2002 wurde das Qualitätsmanagement der STEG nach DIN EN ISO 9001:2000 erfolgreich zertifiziert. Damit war die STEG eines der ersten Dienstleistungsunternehmen bundesweit, die dieses Zertifikat anerkannt bekamen. Das gesamte Produktportfolio der STEG wird damit kontinuierlich auf den Prüfstand gestellt um die Leistungserbringung heute und in Zukunft sicher, transparent und wirtschaftlich zum Nutzen unserer Kunden zu gewährleisten.
2007 kommt es schlussendlich zur finalen Umbenennung des Unternehmens in die STEG Stadtentwicklung GmbH, mit Firmensitz in Stuttgart.
Man kann diese Dekade auch als Krisenjahrzehnt betiteln, die von Themen wie Flüchtlingskrise, Klimawandel, Wohnungsnot oder Coronapandemie geprägt ist. Doch jede Krise birgt Chancen – die Städtebauförderung hat in diesen 10 Jahren bewiesen ein lernfähiges Programm zu sein, dass sich relativ kurzfristig angepasst hat.
Nach einem Jahrzehnt des demografischen Wandels, rücken zu Beginn des zweiten Jahrzehnts der 2000er die kleineren Städte und Gemeinden in den Fokus der Städtebauförderung. Die Versorgungsstruktur und Attraktivität dieser Orte sollte abseits der großen Zentren erhalten und gestärkt werden. Im Laufe der 2010er wird das Programm der ‚Sozialen Stadt‘ um die Integration im Quartier erweitert und mit 2015 startet der ‚Tag der Städtebauförderung‘; jeweils im Mai wird die Bedeutung des Programms für die Bürger:innen erlebbar. Der Förderung der Umwelt wird ab 2017 durch ‚Zukunft Stadtgrün‘ die notwendige Bedeutung zugemessen und ab 2019 wird der digitalen Transformation durch ‚Smart Cities‘ Rechnung getragen. Um Stadtentwicklung unter sich verändernden Bedingungen zu beschleunigen, tritt im Mai 2017 eine BauGB Novelle in Kraft, die bezahlbares Bauen und Wohnen ermöglichen soll - §13b wird für eine vereinfachtere Neubaulandgewinnung angepasst.
Bis Ende 2019 sind es sechs Förderprogramme der Städtebauförderung, um Stadtraum und Orte zu entwickeln sowie soziale Integration im Quartier zu verwirklichen. 2020 erfolgt dann die Renovation der Förderung mit drei großen Überbegriffen: ‚Wachstum und nachhaltige Erneuerung‘ | ‚Sozialer Zusammenhalt‘ | ‚Lebendige Zentren‘. Diese Neuausrichtung ist orientiert an den aktuellen Bedarfen der Kommunen, um gezielt Missstände zu verhindern oder zu ändern. Quasi gleichzeitig, im Mai 2021, tritt die nächste Novellierung des BauGB in Kraft, die die Möglichkeiten der Kommunen stärkt, um auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum hinzuwirken.
Die städtebauliche Erneuerung ist für viele Kommunen eine strukturelle Daueraufgabe, die zunehmend nach ganzheitlichen Lösungsmodellen verlangt. Die Kernaussagen, die in der neuen Leipzig Charta 2020 geschärft wurden, fassen die Entwicklung des Jahrzehnts treffend zusammen: „Dabei gilt es, die transformative Kraft von Städten in den Fokus zu rücken. Die Anpassungsfähigkeit der Städte an sich verändernde Rahmenbedingungen soll gestärkt werden, um so sicherzustellen, dass aktuelle und zukünftige Herausforderungen bewältigt und Chancen des Wandels genutzt werden können.“
Zu Beginn des Jahrzehnts stehen die Revitalisierung der Innenstädte, die Umnutzung von Brachflächen, marktgängiger Wohnraum, die Energieversorgung aber auch die Forderung nach Reduzierung des Flächenverbrauches im Mittelpunkt. Mitte der 2010er gesellen sich die Themen der umweltverträglichen Mobilität, die Bestandssanierung und natürlich die schnell wachsenden Anforderungen sozialer und technischer Infrastruktur hinzu. Eine weitere klare Erkenntnis ist, dass Programme nur mit Akzeptanz eine Qualität erreichen. Daher bedarf es der Einbeziehung der Bürger:innen in die Prozesse.
Mit Eintritt in die 2020er wird der Handlungsbedarf gegen den Klimawandel zum zentralen Thema – der sich evident in den weltweit geführten „Fridays for Future“ Aktionen ausdrückt.
2019 wird in der bundesdeutschen Baugesetzgebung: „die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen“ eines städtischen oder ländlich geprägten Gebietes „unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung“ verdeutlicht.
Die Aufgaben aus den 2010ern bleiben dennoch mit hohem Stellenwert erhalten, da sich durch die ständige Überzeichnung des Städtebauförderprogramms nur langfristig die Missstände von Städten und Gemeinden kompensieren lassen. Obwohl eine vielfach angespannte Finanzsituation bei den Kommunen herrscht, können Konjunkturprogramme des Bundes und der Länder die ausgefallenen Gewerbesteuereinnahmen kompensieren, um die Kommunen in die Lage zu versetzen, weiterhin in die Infrastruktur zu investieren und somit Stadt- und Gemeindezentren zu stärken und beleben. Insbesondere das Dauerthema Wohnraum wird durch die Wohnraumallianz vom Bund in 2019 angestoßen – in Baden-Württemberg wird in Folge die Wohnraumoffensive als Beratungszentrum für Kommunen bereitgestellt.
Die 2011 stark reduzierte Finanzausstattung des Bundes steigerte sich in den folgenden Jahren von 455 Mio. Euro auf 790 Mio Euro in 2020. Dies bestätigt die Städtebauförderung weiterhin als beschäftigungsintensives und effektives (Bau-) Konjunkturprogramm. Aus wirtschaftspolitischer Sicht entsteht ein Bündelungs- und Multiplikationseffekt: Jeder Förder-Euro löst ein mehrfaches Investitionsvolumen aus. Hinzu kommen die Fördermittel der Bundesländer – in Baden-Württemberg sind dies kontinuierlich etwa 165 Mio. Euro; der Freistaat Sachsen steigerte seinen Anteil von knapp 60 Mio auf rund 76 Mio. Euro, während die KfW fortlaufend rund 80 Mio. Euro für die energetische Sanierung beisteuert. Begünstigt wurden die 2010er Jahre durch das Wirtschaftswachstum, ein niederes Zinsniveau und die niedere Arbeitslosigkeit. Ab 2017 werden durch den Investitionspakt vom Bund zusätzlich 200 Mio. Euro für die ‚Soziale Infrastruktur im Quartier‘ aufgewendet. Die Aufteilung der Mittel seitens des Bundes auf die 16 Bundesländer erfolgt auf Basis eines Verteilungsschlüssels, der neben den Einwohnerzahlen weitere Kriterien wie Gebäudeleerstand oder auch soziale Aspekte berücksichtigt.
Im zweiten Quartal 2020 trafen die coronabedingten Einschränkungen das öffentliche und private Leben in Europa; damit rückten essenzielle Themenfelder wie Klimaschutz oder Wohnen in den Hintergrund. Mehr noch: die Innenstädte und Ortskerne entleerten sich und boten ein eher tristes Bild. Städte und Gemeinden befürchten Steuerausfälle im Bereich der Gewerbe- und Einkommenssteuer. Im Gegenzug haben Bund und Länder die kommunalen Haushalte mit Kompensationszahlungen und Konjunkturprogramm gestärkt, wie auch die Städtebaufördermittel auf einem hohen Niveau fortgeführt wurden. Damit stehen im Bereich der Stadt- und Gemeindeentwicklung Fragen zur Wiederbelebung der Innenstädte und Zentren im Vordergrund. Der Stärkung der Infrastruktur sowie qualitativ hochwertigen Freiräumen und Grünflächen kommt dabei eine wesentliche Bedeutung zu – ebenso für die Schaffung von Wohnraum, für die bebaubare Flächenpotentiale im Innenbereich zu entwickeln und kleinere Wohngebietsergänzungen umzusetzen sind. Leerstehende Büro- oder Ladenflächen können mit innovativen Ansätzen zwischengenutzt werden. Auch aus dieser Krise eröffnen sich Chancen hinsichtlich neuer Formen des urbanen Wohnens und Arbeitens.
Die Geschäftsgebiete sind 2021, orientiert an den Standorten, in Baden-Württemberg und Sachsen sowie in Bayern. In der Rolle als städtebaulicher Dienstleister erstellt die STEG auf der Basis partizipativer Verfahren kundenspezifische Analysen und Konzepte. Diese reichen vom gesamtstädtischen Ansatz über das Quartier bzw. den Stadtteil bis zum einzelnen Gebäude und Grundstück. Die STEG berät und betreut Kommunen und private Bauherren im Rahmen der Städtebauförderprogramme und trägt dadurch zu einer nachhaltigen Entwicklung der Innenstädte und Ortskerne bei. Pandemiebedingt ergaben sich ab 2020 neue Aufgabenstellungen und Chancen für die STEG: Städte und Gemeinden konzeptionell zu unterstützen, Leerstände im Büro- und Ladenflächenbereich zu beseitigen und die Attraktivität des öffentlichen Raumes zu erhöhen.
Die Kern-Kompetenzen der 2020er: Stadtplanung – Stadterneuerung – Baulandschaffung – Projektentwicklung sowie ergänzend die Immobilienbewertung und STEG Akademie, haben sich aus der Umstrukturierung des Unternehmens ab Mitte der 2010er entwickelt. Die strategische Neuausrichtung steht unter dem neuen Leitsatz ‚die eine STEG‘, deren Leistungsangebot eine ganzheitliche, kundenorientierte und qualitative hochwertige Stadtentwicklung zum Ziel hat, um Flächen- wie auch Einzelprojekte erfolgreich für die Kommunen und private Eigentümer umzusetzen.
Die bis dahin stark standortgeprägten Leistungen rund um Stuttgart, Heilbronn, Rottweil und Dresden, werden zentralisiert und Bundesland spezifisch über die Standorte Stuttgart und Dresden organisiert; für die Kundenbetreuung vor Ort bleiben die Standorte Heilbronn und Glauchau, die 2016 um Freiburg ergänzt werden.
Parallel wurde 2013 die Dr. Koch Immobilienbewertung GmbH und die STEG Akademie gegründet. Die jeweilige Eigenständigkeit zollt der wachsenden Nachfrage, zum einen der Expertise für Verkehrswertermittlung und Bodenrichtwerte sowie dem Wissenstransfer zwischen Kunden, Wirtschaft und Politik.
In der ersten Hälfte des 2010er Jahrzehnts hatte sich die STEG bereits als einer der führenden städtebaulichen Dienstleister etabliert – für Kommunen und zunehmend private Auftraggeber. Die Marktanteile bauten sich in den Folgejahren sukzessive in Baden-Württemberg, teils Rheinland-Pfalz und Sachsen aus. Ganzheitliche Verbesserungen in vielen Unternehmensbereichen, begleitet von Prozessen der Strategie, der Ablaufoptimierung und der Mitarbeiterentwicklung münden in der Mitte des Jahrzehnts in der neuen Aufstellung der STEG.
Das Leistungsangebot der STEG hat sich ab Mitte der 2010er bis Anfang der 2020er kontinuierlich und frühzeitig an die Entwicklungen der Stadtentwicklung und die Forderungen der Kunden angepasst. 2011 beginnt der Prozess, dass Kunden das gesamte STEG Portfolio zusammenfassend präsentiert wird – 2013 ist das ‚White Book‘ mit dem übergreifenden Slogan ‚Stadt. Neu. Denken‘ fertig. Die Markenschärfung 2018 drückt mit dem Leitsatz ‚Neu denken. Sinnvoll handeln.‘ noch präziser aus, wie wichtig die individuelle Umsetzung der Kundenbedarfe ist: Die Geschäftsfelder werden zu Kompetenzen gefasst, die im Website Relaunch und einer neuen Imagebroschüre platziert werden. Der Jahrzehntwechsel 2021, die Ansprache für ‚Meine Stadt.‘ und ‚Meine Gemeinde.‘ sowie eine digitale Beteiligungsplattform veranschaulichen nicht nur die Anforderungen, die aus einer Pandemie entstehen, sondern zeigen, dass eine schnelle Anpassung an Veränderungen benötigt wird.
STADTERNEUERUNG
Bis 2013 sind in diesem Geschäftsfeld die Sanierung, Planung und Entwicklung sowie Energie und Klimaschutz inkludiert. Unter der unveränderten Benennung wandeln sich die Aufgaben; während 2014 die Planungsleistungen eigenständig werden, verbleiben Energie und Klimaschutz und werden Mitte der 2020er um Mobilität, Grünraum und Smart City ergänzt.
Auch in den 2010ern behält die Stadterneuerung ihren hohen Stellenwert als Instrument im Standortmarketing der Kommunen. Die städtebauliche Erneuerung ist eine strukturelle Daueraufgabe, die sich in vielen Kommunen zu einer Schwerpunktaufgabe entwickelt hat; gerade bei treuhänderischen Sanierungsmaßnahmen, die eine lange (8 bis 15 Jahre währende) Abwicklungszeit benötigen, aber auch bei der Abwicklung von Grunderwerbs-, und Erschließungsmaßnahmen.
In Ost- und Westdeutschland wurden bisher große Leistungen in der städtebaulichen Erneuerung erbracht, dennoch sind nach wie vor zahlreiche Aufgaben zur städtebaulichen Verbesserung und Aufwertung bereits bebauter Gebiete zu erledigen. Die Bedeutung der Förderung seitens der KfW-Bank, die im besonderen integrierte Klimaschutzkonzepte und Betreuungsleistungen der Sanierungsträger unterstützt, nimmt im Laufe des Jahrzehnts weiter zu. Bereits im Herbst 2011 startete das Programm mit dem Fokus auf Stadtquartiere. Mit zunächst etwa fünf Pilotprojekten pro Bundesland, konnte die STEG drei davon umsetzen – die Bedeutung hat bis in die 2020er nicht an Aktualität verloren.
Die Stadterneuerung der STEG entwickelt sich seit den 2010er positiv im Markt. In Baden-Württemberg auch deshalb, weil schon 2011 für Aufnahme eines weiteren Sanierungsgebietes in einer Stadt/Gemeinde mit der Forderung verknüpft ist, dass bereits aufgenommene Gebiete zum Abschluss gebracht und abgerechnet werden. Bis 2014 wird in Sachsen die Stadterneuerung von den Kommunen nach wie vor als kommunale Schwerpunktaufgabe gesehen, die positive Beschäftigungseffekte auf den lokalen Arbeitsmärkten auslösen kann. Dies gilt auch für Maßnahmen, die sich aus der Wohnungsleerstandproblematik ergeben und die im Rahmen des Stadtumbaus Ost durchzuführen sind.2013 ist die STEG in Sachsen, mit einem Marktanteil von 30 %, weiterhin der führende Stadterneuerer.
Ab 2015 erhält die städtebauliche Erneuerung von Ortskernen und Stadtzentren eine größere Bedeutung. Inhaltliche Schwerpunkte sind: die Stärkung bestehender Zentren, die ökologische Erneuerung im Altbaubestand, die Verbesserung des sozialen Zusammenhalts oder die Umnutzung von Brachflächen. Die Themenfelder Inklusion, Mobilität und Integration werden vorangebracht. Die Flächeninanspruchnahme wird mit der Nutzung innerörtlicher Potenziale eingedämmt und es gelingt den Energieverbrauch im Gebäudebestand über bauliche Maßnahmen zu reduzieren. 2016 wird in Baden-Württemberg und Sachsen ein zusätzliches Bund-Länder-Förderprogramm „Investitionspakt Soziale Integration im Quartier“ ausgeschrieben. Förderschwerpunkt ist die Erneuerung der kommunalen Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Damit wird den Anforderungen an Integration und Zusammenhalt im Quartier zusätzlich Rechnung getragen. Parallel dazu werden in Sachsen Förderprogramme der Europäischen Union eine wichtige Ergänzung. Die Programme ESF – Europäischer Sozialfonds und EFRE – Europäischer Fonds für regionale Entwicklung sind zunächst bis 2020 angelegt, wobei ‚EFRE‘ ab 2021 modifiziert bis 2027 verlängert wurde. Die STEG Sachsen betreut von Beginn an EFRE- und ESF-Projekte, unter anderem in LEADER Regionen.
BAULANDENTWICKLUNG >> BAULANDERSCHLIESSUNG >> BAULANDSCHAFFUNG
Unter dem Oberbegriff der Stadtentwicklung sind bis 2013 die Bauland- und Projektentwicklung benannt. Die Entwicklung von Bauland umfasst vorwiegend die Bereiche Bodenordnung und Erschließung. Mit der Markenschärfung 2018 bekommt die Kompetenz den etwas umfassenderen Begriff der Baulandschaffung.
Auch zum Eintritt in die 2010er bleibt die Baulandentwicklung ein schwieriger Bereich. Gefordert ist eine bedarfsgerechte (Innen-) Entwicklung, die bereits im Vorfeld einer Bodenordnungs- und Erschließungsmaßnahme qualitative Prognosen wie z.B. Aufsiedlungsdauer oder Infrastruktureinrichtungen abverlangt, um eine ressourcenschonende Baulandentwicklung umzusetzen. Seit 2009 unterstützte die STEG über 600 Kommunen in Baden-Württemberg mit dem Instrument ‚fokosbw‘, das schon zur Planungsphase die langfristige Wirtschaftlichkeit über eine Folgekostenabschätzung ermittelte. Die Leistungen des ‚fokosbw‘ waren für die STEG ein Wegbereiter zur Abschätzung der Potentiale und damit für zielgerichtete Beauftragungen, auch für andere Kompetenzbereiche. Mit neuen Anforderungen wird ‚fokosbw‘ durch das FMS >> Finanzmanagementsystem und den FIN >> Förderinvestitionsnachweis ersetzt.
Ab 2014 erfolgt eine Trendwende nach mehr Neubauland. Ein erhöhter Siedlungsdruck und eine kontinuierliche Verdichtung in Ballungszentren sowie an den Agglomerationsachsen sind bemerkbar. Aber mangelnde Flächenverfügbarkeiten in den Kerngebieten der Kommunen, fordern Baulandflächen außerhalb der Siedlungskerne. Dies steht im Widerspruch zur angestrebten „Flächennull“ in Baden-Württemberg, lässt sich aber aufgrund der Komplexität im privaten Grundstückssegment bei der schnellen Ausweisung von Bauland nicht immer berücksichtigen. 2015 wird im Verband der Region Stuttgart mit Städten und Gemeinden diskutiert, möglichst zeitnah Wohngebiete mit mehr als 5 ha Größe bereitzustellen. Begünstigt durch die Niedrigzinsphase werden 2016 dann neue Fläche in peripheren Lagen ausgewiesen, während komplexe, innerstädtische Problemlagen oft nicht prioritär entwickelt, sondern langfristig in eine Neuordnung überführt werden.
In Baden-Württemberg ist die STEG in Teilräumen der Rheinschiene, Rhein-Neckar, dem Umland Stuttgart, Bodensee, Karlsruhe und Freiburg aktiv. In Sachsen zeichnet sich seit wenigen Jahren ein Nachverdichtungstrend in den wachsenden Großräumen Dresden, Leipzig und Chemnitz ab; doch das Modell der Bauträgerschaften ist historisch verankert so kann die STEG hier kein Erschließungsträger sein, jedoch realisiert sie größere Projekte im Werkvertragsmodus.
Im Jahr 2017 werden für Rohbauland sehr hohe Einstiegspreise angesetzt und die Bodenordnungsprozesse sind kompliziert, weshalb der Bedarf durch Innenverdichtung nicht zu befriedigen ist. Die Novellierung des BauGB, konkret § 13b für Außenbereichsflächen, soll dem Entwicklungsbedarf entsprechen. In Baden-Württemberg kommt auch das Instrument der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 Baugesetzbuch (BauGB) zum Einsatz – so wird die STEG von der Stadt Konstanz beauftragt, vorbereitende Untersuchungen im Vorfeld einer eventuellen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme des Stadtteils Hafner zu übernehmen: eine Fläche mit ca. 110 ha und 350 Einzeleigentümern.
In den Oberzentren von Sachsen wächst die Nachfrage nach Wohneigentum, die im Zusammenhang mit der Ansiedlung größerer Unternehmen steht. Die STEG etabliert sich bei den Kommunen nun auch im Projektmanagement, um Entwicklungsprozesse kompetent und fachlich zu begleiten. Aufgrund von Generationswechseln in den Verwaltungen ist Wissen verlorengegangen und eine zunehmende Aufgabenfülle machen eine stringente Projektsteuerung von kommunaler Seite kaum noch möglich.
In den Folgejahren wird die Diskrepanz der Randbedingung für die Baulanderschließung größer. In einer Vorphase müssen mögliche Erschließungen recherchiert und vorkalkuliert werden, und parallel ist die Mitwirkungsbereitschaft der beteiligten Eigentümer erforderlich. Erst dann kann eine nachhaltige Umsetzung konzipiert werden. Ab 2019 reagieren Baden-Württemberg und Hessen mit der Wohnraumoffensive bzw. Bauland-Offensive, für die die STEG jeweils ein zertifizierter Dienstleister ist.
PROJEKTENTWICKLUNG
Die Projektentwicklung ergänzt das Leistungsangebot der Stadterneuerung und Baulandentwicklung. Ziel ist das Erkennen und Entwickeln von städtebaulichen Potenzialen in den Märkten Baden-Württemberg und Sachsen, als immanent wichtige Ergänzung städtebaulicher Strukturen in den Kernbereichen der Städte und Gemeinden. Die Projektentwicklung ist parallel zur Baulandschaffung angesiedelt und entwickelt sich spiegelbildlich zu den Prozessen am Markt, sowohl zu Verdichtung und Entflechtung als auch zu Innen- und Außenentwicklung.
Seit den Anfängen in 2004 steigerte sich die Bedeutung der Projektentwicklung der STEG enorm. Zeitweise konnte man annehmen konnte, dass die damals schwierige Tätigkeit der Baulandentwicklung ersetzt wird. Der Erfolg basiert auf der Umsetzung kleinerer Einzelmaßnahmen sowie großen Projekten, die für zukünftige Entwicklung sorgfältig geprüft und vorbereitet werden müssen; das sind überwiegend innerstädtische Quartiere, die bisher industriell genutzt wurden. Ferner werden verschiedene öffentliche Investitionen auf die Eignung als PublicPrivatePartnership hin überprüft.
Der zunehmende Mangel an Fläche zum wachsenden Wohnraumbedarf beginnt ab 2014, steigert damit kontinuierlich die Preise und somit die Vergabe an Bauträger und große Projektentwicklungskonsortien, gerade auch für untergenutzte und Konversionsflächen. Dies mindert die Chancen für das Modell der STEG Projektentwicklung. Anhand von ‚Cross Selling‘, kann die STEG über die Schnittstellen der Sanierung dennoch Projektentwicklungen in den betreuten Kommunen für eine ganzheitliche Stadtentwicklung weiter generieren.
In Sachsen erfährt die Projektentwicklung ab 2015 einen spürbaren Aufwind –hier spielt die Kommunikation erster Umsetzungserfolge eine Rolle, die sich in den Folgejahren vor allem in (Süd-) Westsachsen auswirken. Ab 2017 erweitert sich das Leistungsbild um Beratungen – beispielsweise Machbarkeitsstudien und Projektvorbereitungen, die Basis für weitere Beauftragungen sein können. So vermengen sich die Aufgabenbereiche der Projektentwicklung bis Beginn der 2020er wieder stärker mit den anderen Kompetenzen der STEG.
Die Grundidee der STEG Projektentwicklung: Die zielgerichtete Aufbereitung von brachgefallenen oder mindergenutzten innerörtlichen Flächen, um diese mit mehrdimensionalen, für die Ortslage nachgefragten und dauerhaft zu etablierenden Nutzungen zu belegen. Eine wirtschaftlich ausgewogene Tragfähigkeit der Projekte wird u.a. durch die Reduzierung von Mietausfallrisiken mittels unterschiedlicher Nutzungsarten gewährleistet. Mit 2018 hat sich diese Leistung bei den Kommunen etabliert, um Flächen für spezifische Bedürfnisse zu qualifizieren. Dies lässt sich auf den großen Bedarf zur Reaktivierung mindergenutzter innerörtlicher Flächen sowie die hohe Nachfrage nach Wohnungen in den Ballungszentren zurückführen. Somit können individuelle inhaltliche und architektonische Lösungsansätze verfolgt und umgesetzt werden. Ab 2020 kommt mit der fachlichen Begleitung von Städtebaulichen Entwicklungsmaßnehmen (SEM), die der Schaffung von Baulandflächen dienen, ein weiteres Kernthema für die Märkte in Baden-Württemberg und Bayern hinzu.
PLANUNG UND ENTWICKLUNG >> STADTPLANUNG
Ab 2014 wird aus dem Teilbereich ‚Planung und Entwicklung‘ der Stadterneuerung ein eigenständiger Bereich, der ab 2018 zur Kompetenz ‚Stadtplanung‘ wird. Der ‚klassische‘ Aufgabenbereich der städtebaulichen Planung umfasst die Vorbereitungsleistungen zur Aufnahme in ein städtebauliches Erneuerungsprogramm. Die Verbindung von Antragstellungen und weiteren städtebaulichen Planungsleistungen führt dazu, dass im Rahmen von langjährigen Erneuerungsmaßnahmen begleitende gesamt- oder teilstädtische Entwicklungskonzeptionen in diesen Prozess integriert werden können. Dies betrifft insbesondere die räumlichen, sozialen oder verwaltungsseitigen Besonderheiten einer Kommune.
Seit 2012 ist in Baden-Württemberg die Ausreichung von Städtebaufördermitteln von Bund und Land an integrierte Konzepte, sogenannte Gemeindeentwicklungskonzepte (GEK) gekoppelt. Die STEG hat in diesem Bereich seit fast zwei Jahrzehnten Erfahrung, da in Sachsen diese Konzepte seit dem Jahr 2000 von der dortigen Bewilligungsstelle verlangt werden. Mit diesem Kompetenzvorsprung konnte sich die STEG im Marktsegment in Baden-Württemberg sofort behaupten. Der Arbeitsbereich der Antragstellungen in die Kulissen der Städtebauförderung behält weiterhin seinen hohen Stellenwert. Mit der Beantragung von Städtebaufördermitteln wird der Blick auf die Partnerschaft zwischen Kommune und STEG in Bezug auf eine langwährende und positive Zusammenarbeit gerichtet. Wichtig ist dabei, dass die begleitenden Planungsleistungen in direkter Abstimmung zu den Programmschwerpunkten der städtebaulichen Erneuerung erfolgen, damit sich nachhaltig ein entsprechender Erfolg zur positiven Weiterentwicklung der Kommune einstellt.
Durch die bipolare Blickrichtung der städtebaulichen Planung wird der ganzheitliche Entwicklungsansatz in der Stadtentwicklung sehr gut eingebettet. Einerseits werden Dienstleistungen zur Antragstellung und Begleitung einer städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme erbracht, andererseits können formelle und informelle Planungsleistungen als separate Bausteine der jeweiligen individuellen Stadt- oder Gemeindeentwicklung angeboten werden. Mit dieser Systematik werden spezifische Erfordernisse jeder Kommune überdacht, bearbeitet und in Lösungsstrategien überführt.
Verstärkt wird dieser Effekt mit möglichen Synergien weiterer Dienstleistungen der STEG – Projektentwicklung, Baulandschaffung und Immobilienbewertung.
In Sachsen wurde seit den 2000ern ein erheblicher Anteil an Entwicklungskonzepten sowie mit Neuanträgen seit Öffnung der Programme zur städtebaulichen Erneuerung ein stabiler Beitrag für Kommunen geliefert. Von 2015 bis 2020 erweitern das regionale Gebietsmanagement – EFRE, und die lokale Quartiersbetreuung – ESF einen nicht unerheblichen Anteil des Aufgabenspektrums der STEG; das Programm EFRE erhält 2021 eine Fortführung bis 2027. In mehreren Kommunen und einigen Gebietszusammenschlüssen werden überregionale Aufgaben in investiven und nicht-investiven Bereichen koordiniert; ein weiteres Tätigkeitsfeld der STEG-Verfahren.
Neben den zahlreichen Stadt- und Gemeindeentwicklungskonzepten, die als Grundlage eines nachhaltigen Fördermitteleinsatzes und einer geordneten, leitbildgestützten kommunalen Entwicklung dienen, sind es insbesondere Beauftragungen im Bereich des Wettbewerbswesens und der Vergabeverfahren, die das Portfolio der Stadtplanung seit Mitte der 2010er diversifiziert und ab 2018 mit themenspezifischen Planungen und Beratungen abrundet.
Mit Beginn der 2020er erhält die Beteiligung der Bürger im Rahmen der Erstellung von kommunalen Entwicklungskonzepten eine immer größere Bedeutung. Zahlreiche Beteiligungsformate werden entwickelt und durchgeführt. Aufgrund pandemiebedingter Kontaktbeschränkungen wird 2021 das Leistungsspektrum mit einer digitalen Beteiligungsplattform ergänzt. Ein weiterer Themenschwerpunkt zu Beginn des neuen Jahrzehnts ist die übergreifende Bearbeitung großer Projekte, wie die SEM – Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, im Zusammenspiel mit anderen Kompetenzen der STEG. Die Projektentwicklung wird zusammen mit der Stadtplanung, der Baulandschaffung sowie der Leistung von Förder- und Sanierungsrecht ganzheitlich eingesetzt.
Die Pandemie in 2020 löst Verzögerungen von Entscheidungen und Leistungen aus. Dennoch gibt es Neuerungen, wie die weitere Etablierung des Standorts Freiburg durch die Einrichtung einer Planerstelle, und in Sachsen werden erste Förderanträge für die ‚Regionalentwicklung zum Sächsischen Strukturentwicklungsprogramm in den Braunkohlerevieren‘ gestellt.
WERTERMITTLUNG >> IMMOBILIENBEWERTUNG
Dahinter verbirgt sich die Dr. Koch Immobilienbewertung GmbH – eine 100% Tochter der STEG. Die Aufgabenvielfalt machen die Gesellschaft zu einem wesentlichen Erweiterungsbestandteil der Leistungspalette der STEG und verlängert deren Wertschöpfungskette.
Die Nachfrage und Notwendigkeit von Wertgutachten für bebaute und unbebaute Flächen führt 2013 zur Gründung der Dr. Koch in Esslingen a.N.
Die Spezialisten für Verkehrswertermittlungen und Bodenrichtwerte sind vorrangig im Auftrag von Städten und Gemeinden tätig, in Abstimmung mit den jeweiligen Gutachterausschüssen; vor allem in Baden-Württemberg. Zu den wesentlichen Aufgaben gehören die Ermittlung von Verkehrs- und Bodenrichtwerten sowie von verfahrensbezogenen Werten in Baulandumlegungs- und Sanierungsgebieten. Die schnelle Etablierung und Steigerung der Aufträge macht den Bedarf deutlich.
Auch Mitte der 2010er hat das Segment der Wertermittlung in Sanierungsgebieten eine konstant hohe Nachfrage. Das Leistungsportfolio wird inzwischen feiner differenziert. Die Dienstleistungen unterstützen bei der Auswertung von Kaufpreissammlungen, bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten, bei der Automatisierung von Bodenrichtwertkarten und deren Veröffentlichung im Internet. Unter den Leistungsbereich ‚Besondere Wertermittlung‘ fällt die Ermittlung von so genannten Anfangs- und Endwerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. In Baden-Württemberg ist auf Grund der obligatorischen Vorgehensweise der Kommune entlang der Regelungen des Baugesetzbuches eine hohe Nachfrage nach diesen Dienstleistungen gegeben. Gerade die verstärkte Ausweisung neuer Baugebiete durch Kommunen erfordert entsprechende Gutachten zur Ermittlung von Einwurfs- und Zuteilungswerten.
Die Leistungen der Dr. Koch werden immer noch vorrangig von Kommunen angefragt, aber auch private Grundstückseigentümer, Institutionen, Behörden, Rechtsanwälte und Vermessungsbüros gehören inzwischen zur Kundengruppe. 2021 erfolgt ein Relaunch für der Marke Dr. Koch – ‚Begutachten. Bewerten. Beraten.‘. Bekannte Leistungen, deren Datenhaltung nun mit GIS Lösungen unterstützt werden.
die STEG AKADEMIE
Angeregt von einer vorausschauenden Prognose des InnoTeams wird im Jahr 2014 die STEG Akademie gegründet. Die Implementierung der STEG Akademie in den Markt schließt die Lücke zwischen der klassischen Projektbearbeitung (Kunden & die STEG) und dem Wissenstransfer (Wirtschaft & Politik). Zahlreiche Veranstaltungen, Seminare und Veröffentlichungen zeigen, dass es gelungen ist, Praxis und Theorie sinnvoll miteinander zu verweben.
Ziel ist, den Dialog zwischen Wirtschaft, Wissenschaft, Politik und Gesellschaft zu fördern. In Zusammenarbeit mit renommierten Forschungsinstituten und Universitäten werden Szenarien entwickelt um umsetzbare Lösungen zu erarbeiten. Mit Kooperationspartnern, wie der VWA, Hochschulen, Instituten oder dem Bund werden regelmäßig Seminare zu Themen der Stadtentwicklung veranstaltet, um den Kundenkreis über neuste Erkenntnisse zu informieren. In den vergangen sieben Jahren waren die Themenschwerpunkte: der Abschluss von Städtebaufördermaßnahmen, verschiedene Formate für Bürgerbeteiligungen, eine erfolgreiche Innenentwicklung, Grundstücksbewertungen, die Praxis der Städtebauförderung sowie aktuelle rechtliche Grundlagen der Stadterneuerung. Ergänzt werden die Seminare um Fachtage, die abwechselnd in Sachsen und Baden-Württemberg stattfinden. Namhafte und erfahrene Experten nehmen Stellung zu aktuellen und brisanten Veränderungen der Stadtentwicklung; gleichzeitig dienen diese Veranstaltungen dem fachlichen Austausch. Die STEG Akademie bietet ebenfalls die Möglichkeit individuelle Seminare und Workshops auf Anfrage auszurichten.
Der Kontakt zur Forschung findet Ausdruck in Zusammenarbeit mit den Hochschulen sowie der Begleitung von studentischen Arbeiten oder in Beiträgen von Fachpublikationen. Aktuell erfolgt die Teilnahme am BMBF-Verbundprojekt IWAES zu dem Thema ‚Integrative Betrachtung einer nachhaltigen Wärmebewirtschaftung von Stadtquartieren im Stadtentwicklungsprozess‘.
FMS – DOPPIK ERWEITERUNG
Seit 2017 wird die Expertise des FMS – Fördermittelmanagements seitens der Kommunen verstärkt in einer webbasierten Dialogform nachgefragt. Damit besteht für die Kommunen die Möglichkeit fortlaufend bis zur Abrechnung auf die Sanierungsbuchhaltung Einsicht zu nehmen sowie entsprechende Auswertungen für ihre Zwecke zu erstellen. Die webbasierte Dialogform für die Sanierungsbuchhaltung wird dann ab 2018 zum Standard.
Beeinflusst durch die Führung des Doppelhaushaltes in Kommunen, kann seit 2020 das ‚Doppik-Tool‘ mit der Sanierungsbuchhaltung verknüpft werden. Damit reduziert sich der Aufwand der Fördermittelauswertung – mehr noch: die Kommune kann im NKHR – Neuen Kommunalen Haushalts- und Rechnungswesen anhand eines ‚Planung Tools‘ die Sanierungskosten für bis zu drei Jahre planen.
FIN – FÖRDERMITTEL INVESTITIONS NACHWEIS
Mit Beginn der 2010er ist die Stadterneuerung unbestritten ein stützendes Element für die Baukonjunktur. Die STEG beginnt Strukturen zu erstellen, um die Daten für den Bündelungs- und Multiplikationseffekt in der Städtebauförderung sammeln und auswerten zu können. Ab 2012 wird der FIN – Fördermittelinvestitionsnachweis für die ersten Kommunen eingesetzt. Angeregt durch öffentliche Förderungen im Verlauf einer städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme, sorgen die privaten Gebäudeerneuerungen für ein beträchtliches Investitionsvolumen. Anhand des FIN wird die Verwendung der investierten Gelder nachgewiesen. Die Daten, der von der STEG betreuten städtebaulichen Erneuerungsmaßnahmen, liefern einen repräsentativen Überblick über die räumliche Verteilung sowie die Art der Betriebe, die im Rahmen der städtebaulichen Erneuerung beauftragt wurden. Darüber hinaus werden Aussagen über die erneuerten Bauteile und die daraus resultierenden energetischen Verbesserungen getroffen. Durch einen FIN werden sanierungsbedingte, aber auch positive Beschäftigungseffekte messbar und belegbar.
DIE STADTENTWICKLER – BUNDESVERBAND
„Die Stadtentwickler sind seit Jahrzehnten erfolgreiche Dienstleister der Kommunen. Sie unterstützen die Kommunen dabei, Stadtentwicklung, städtebauliche Erneuerung und Stadtsanierung aktiv und zielgerichtet zu gestalten.“ Die STEG ist eines der Gründungsmitglieder.
Im Dezember 2017 wird der Bundesverband gegründet und bildet damit eine Plattform die Erfahrungen der Stadtentwickler aus allen Bundesländer und weiteren Fachverbänden zu bündeln. Veranstaltungen und Studien zu aktuellen Themen der integrierten Stadtentwicklung, die interkommunal bewegen und diskutiert werden, sind Teil der Aktivitäten des Bundesverbands.
BETEILIGUNGSPLATTFORM – beteiligung.steg.de
Forciert durch die Pandemie 2020 wird der bereits seit längerem angedachte Plan einer Beteiligungsplattform umgesetzt und geht als Pilotprojekt mit der Stadt Uhingen 2021 online. Unter dem Credo ‚Informieren. Mitmachen.‘ bietet sich für die Bürger:innen, parallel zu Präsenzveranstaltungen, eine neue Form der Beteiligung. Der Mehrwert für die Bürger:innen besteht in den Möglichkeiten einer frühzeitigen Einbindung, der permanenten Interaktion und Information zum Projekt, aber auch für die Verwaltung als Präsenz- und Informationsbasis.
Der Erfolg ist durch die schnelle Beauftragung weiterer Kommunen bestätigt.
GIS – GEO INFORMATIONS SYSTEM
Um die Arbeit der Datenerfassung für die Kompetenzen der Stadtplanung, Stadterneuerung und Immobilienbewertung zu erleichtern, wird seit 2020 ein geografisches Informationssystem – GIS, genutzt. Anhand der GIS Sofware werden Daten räumlich erfasst und verarbeitet. Die digitalen Landkarten werden für vielfältige Auswertungen und Darstellungen der Standortanalyse genutzt, können aber auch für die Vertriebsplanung und Marktanalyse herangezogen werden.
PROJEKTSTEUERUNG
Die Projektsteuerung wird mit Beginn der 2020er in Sachsen ein immer wichtiger werdendes Aufgabenfeld. Neben einer individuellen Projektsteuerung, die fachlich, rechtlich und abrechnungstechnisch unterstützt, umfasst das Leistungsspektrum auch Vergaben und Wettbewerbe; dabei übernimmt das Team aus Stadtplanern, Vergabeexperten und Projektsteurern die Aufgaben von der Vorbereitung bis zum rechtssicheren Planungsvertrag.
FMS
Die FMS Spezialisten helfen die Sanierungsbuchhaltung effizient zu gestalten.
FIN
Die Übersicht des FIN gestaltet seit den Anfängen Herr Arun Gandbhir.
Bundesverband der Stadtentwickler
Als Vorstandsmitglied kann Herr Artur Maier konkrete Fragen beantworten.
beteiligung.steg.de
Einen umfassenden Eindruck zur digitalen Beteiligung gibt die Plattform von
Uhingen.
GIS
Mit dem profunden Wissen von Herrn Hamid Ostadabbas entwickeln sich laufend neue Einsatzmöglichkeiten.
Projektsteuerung
Die Kollegen Marco Hereth und Andreas Worbs berichten gerne von ihren Erfahrungen.
In einem abschließenden Interview 'Stadt- und Gemeindeentwicklung | Gestern - Heute - Morgen' beantworten Geschäftsführer Thomas Bleier und Artur Maier Fragen zu aktuellen Themen in der Stadt- und Gemeindeentwicklung mit den Blick auf die Zukunft.
>> Kommunen bei der Schaffung und Erschließung von Bauland unterstützen - mit dem Ziel einer zügigen und gemeinwohlorientierten Baulandschaffung
>> Klimaschutz und Klimanpassung der Gebäude und der öfffentlichen Räume sowie die Möglichkeiten der Digitalisierung werden in Zukunft in noch stärkerem Maße die Stadtentwicklung und den Einsatz von Städtebaufördermitteln beeinflussen
>> Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen in Baden-Württemberg setzt mit der Wohnraumoffensive ebenfalls klare Impulse in Richtung mehr bezahlbaren Wohnraums
>> Gemeinsam haben 'Ost und West' heute die Sorge um die Vielfalt und Funktionalität der Innenstädte - Stichworte sind 'Leeerstände in den Erdgeschoss-Zonen' und Mono-Nutzungen' durch Büros und Dienstleistungen
>> Resilienz bedeutet auch finanzielle Handlungsfähigkeit der Kommunen. Diese generiert sich auf der Basis einer tragfähigen Wirtschaft in Industrie und Gewerbe
Dann lesen Sie das gesamte Interview mit den Geschäftsführern der STEG.
Sonja Knapp | Dr. Tilman Sperle
> Konzeptionelle Phase 01.2025 – 06.2025 | Ergebnisse: Empfehlung und Roadmap Schnittstellen Auswirkungen STEG gesamt
> Quick Win – Erste Meilensteine 06.2025
> Long Run STEG – Erste Meilensteine 06.2025
Dr. Christine Ott | Sonja Knapp
Wissen koordiniert aufbauen: DGNB Consultants in operativen Abteilungen ausbilden, perspektivisch ggf. auch Auditor
STEG ist Erstunterzeichner der Deklaration Nachhaltigkeit Stadtplanung
Deklaration Nachhaltigkeit Stadtplanung | DGNB
DGNB Consultant: Expertinnen und Experten für nachhaltiges Bauen und das DGNB System, begleiten Zertifizierung (gemeinsam mit Auditor)
DGNB Auditor: aufbauend auf Consultant, kann Projekte zur Zertifizierung bei der DGNB einreichen
Marco Hereth | Sonja Knapp
MEETING | 11. Februar 2025
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