Baulandschaffung – Damals wie heute

Wir starten mit unserer Geschichtenreise zeitlich ein bisschen früher:
In den fünfziger Jahren benötigten Städte und Gemeinden dringend Wohnraum. Die noch teilweise zerstörten Städte konnten den hohen Wohnungsbedarf für die stark wachsende Bevölkerung (Geflüchtete, Vertriebene) nicht decken. Die Bereitstellung von Bauland erfolgte auf der Basis von mehr als 65 einzelnen landes- und bundesrechtlichen Bestimmungen. Im Jahr 1957 dann wurde von dem damaligen Minister für Wohnungsbau, Paul Lücke, festgestellt: der Wohnungsmarkt ist ausgeglichen. Aus dieser Erkenntnis und mit dem Ziel einer Vereinheitlichung der Gesetzgebung wurde in einem mehrjährigen Prozess das Bundesbaugesetz geschaffen. Es beinhaltete eine Liberalisierung des Bodenrechts und stellte die Privatnützigkeit des Eigentums fest. Damit war klar, dass die Baulandschaffung in einem engen Abstimmungsprozess mit den Eigentümern zu erfolgen hatte.

Dies war der Anfang der 1961 gegründeten „Familienheim, Gesellschaft für Beschaffung und Erschließung von Bauland mbH“, die vor der Frage stand: Wie können wir Städte und Gemeinden bei der Schaffung und Erschließung von Bauland unterstützen? So startete das Unternehmen in einem zunächst geheimen Projekt „D“ – man wollte Grundstücksspekulationen verhindern. Für den dringend benötigten Baugrund sollte die Bodenordnung und Erschließung eingeleitet werden. Es zeigte sich allerdings, dass die notwendigen Flächen nicht zu einem akzeptablen Preis zu erwerben waren. So wurde aus dem geheimen angedachten größeren Projekt „D“ später dann ein kleineres gut funktionierendes Neubauvorhaben „Dachtler Berg“ mit vielen Einfamilienhäusern in Aidlingen.
Die erste Dekade der STEG endet 1970 mit der Umbenennung des Unternehmens in die STEG Stadtentwicklung Südwest Gemeinnützige GmbH, mit Firmensitz in Stuttgart.

Und heute? Wieder ist der Wohnraum in vielen Städten und Gemeinden so knapp, dass neben Innenentwicklungen, Umnutzungen und verdichtetem Bauen insbesondere durch die Schaffung und Erschließung von Bauland der Bedarf von Wohnraum gedeckt werden kann. Die Baulandschaffung gehört seit 60 Jahren zur STEG und darauf sind wir sehr stolz.

Die dynamischen 1970er Jahre – Städtebau im Wandel

Großsiedlungsbau | Neubaumaßnahmen | Flächensanierung

Der Städtebau und die Stadtentwicklung in den 1970er Jahren waren durch Großsiedlungsbau, Neubaumaßnahmen in der Peripherie, Flächensanierung – zum Teil auch in historischen Quartieren – und durch den Ausbau des Straßenverkehrssystems gekennzeichnet. Später dann setzte der beginnende Wandel hin zur Innenentwicklung und behutsamen Stadterneuerung ein.

Bodenordnung und Erschließung | über 35 Maßnahmen

Bereits Mitte und Ende der 1960er Jahre zeichnete sich auch in Baden-Württemberg ein Mangel an Flächen für den Wohnungsbau ab. Um die Baulandschaffung zu beschleunigen, wurden Grundstückseigentümern Anreize in Form eines reduzierten Flächenbeitrages geboten. Gleichzeitig wurden die Modelle der freiwilligen Bodenordnung weiterentwickelt und um einen zusätzlichen Flächenbeitrag für den sozialen Wohnungsbau ergänzt. Der Preis hierfür lag unter dem Verkehrswert und damit in einer Größenordnung, die den Bedürfnissen des sozialen Wohnungsbaus entsprach.

Die STEG übernahm bei der Entwicklung zeitgerechter und passender Verfahren eine herausragende Rolle. So wurde das so genannte „Stuttgarter Modell“ in den 70er und bis weit in die 1980er Jahre hinein vielfach angewendet.

Das Unternehmen reagierte demzufolge bedarfsgerecht auf den enorm hohen Bedarf an Wohnbauflächen in den Verdichtungsräumen sowie die zu geringen Angebote an erschlossenen Flächen und die damit verbundenen gestiegenen Baulandpreise.

Städten und Gemeinden mit einer eher geringen Finanzkraft oder einer knappen Personaldecke war es damit möglich, ein Bodenordnungsverfahren für größere Baugebiete durchzuführen und sowohl die Erschließungskosten als auch Maßnahmen des sozialen Wohnungsbaus zu finanzieren.

Besonders das ca. 70 ha große Baugebiet „Stuttgart-Neugereut“ ist als Modellprojekt zu erwähnen. Rund 35 weitere Maßnahmen wurden in den 1970er Jahren durch die STEG umgesetzt, so unter anderem Stuttgart-Pfaffenäcker, Böblingen-Diezenhalde, Heilbronn-Fleischbeil, Neckarsulm-Neuburg sowie Holzgerlingen-Stöck.

Von der Flächensanierung zur erhaltenden Stadterneuerung

Mit dem im Jahr 1971 in Kraft getretenen Städtebauförderungsgesetz wurde der Fokus wieder verstärkt auf die Innenstädte und Ortskerne gelenkt. Im Rahmen sogenannter vorbereitender Untersuchungen konnte die jeweilige städtebauliche und funktionale Situation vor Ort einer eingehenden Analyse unterzogen werden. Hieraus wurden in partizipativen Prozessen Sanierungsziele entwickelt und in einem mehrjährigen Zeitraum maßnahmenbezogen umgesetzt.

Noch im Jahr 1971 beauftragte die Stadt Villingen-Schwenningen die STEG mit der Vorbereitung des Sanierungsgebietes „Muslen“. Bereits Mitte 1972 beschloss der Gemeinderat der Stadt die förmliche Festlegung des Quartiers als Satzung und beauftragte die STEG mit der Durchführung der Maßnahmen im Rahmen einer Sanierungsträgerschaft. Weitere zahlreiche Aufträge folgten, so unter anderem für die Städte Biberach an der Riß, Bopfingen, Heilbronn, Schweinfurt oder Schwäbisch Gmünd.

Waren zu Beginn der 1970er Jahre häufig so genannte Flächensanierungen mit umfangeichen Gebäudeabbrüchen die Voraussetzung für eine Neuordnung der Stadtstruktur, standen ab Mitte/Ende der 1970er Jahre bereits zunehmend die Grundsätze einer erhaltenden Erneuerung unter Berücksichtigung des gebauten Kulturerbes im Vordergrund.

„Im Zuge der Abrissplanungen der späten 1960er und frühen 1970er Jahre für die noch halbwegs intakten historischen Altstädte formierte sich ein breiter gesellschaftlicher Widerstand – letztlich mit nachhaltigem Erfolg.“ (Auszug aus 50 Jahre Städtebauförderung in Deutschland, Bundesministerium des Innern für Bau und Heimat, 10557 Berlin, Mai 2021).

STEG | Forum für Stadtentwicklungs- und Gemeindeentwicklungsfragen

Über 30 Spezialisten für Planung, Bodenordnung, Erschließung und Sanierung arbeiteten Mitte der 1970er Jahre für die STEG Stadtentwicklung Südwest Gemeinnützige GmbH an den Standorten Stuttgart, Tübingen, Heilbronn und Nürnberg.

Zur Intensivierung und Verstetigung des politischen und gesellschaftlichen Dialogs zu Stadt- und Gemeindeentwicklungsfragen gründete die STEG gemeinsam mit Rechtsanwälten und Architekten das Forum für Stadtentwicklungs- und Kommunalpraxis e.V. Die erste Veranstaltung wurde am 18.09.1979 in der Kongresshalle in Böblingen durchgeführt. Über 300 Gäste nahmen teil um über die sogenannte Globalberechnung nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) zu diskutieren. Im Jahr 1980 befasste sich das 2. Forum in Stuttgart mit dem Thema „Wege zur Erzielung städtebaulicher und architektonischer Gestaltungsqualität“. Über weitere Veranstaltungen berichten wir in den Dekaden der 1980er und 1990er Jahre.

Exkurs | Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Parallel zum Rechtsinstrumentarium der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen wurden über das Städtebauförderungsgesetz, beginnend im Jahr 1971, die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (SEM) geschaffen. Diese dienten insbesondere der Entwicklung neuer Stadtteile. Über die folgenden Jahrzehnte verlor und gewann die SEM in unterschiedlicher Weise an Bedeutung. So führten die rückläufigen Bevölkerungszahlen und die Sorge um die Ökologie dazu, dass bei einer umfassenden Novellierung der Baugesetzgebung im Jahr 1986 der sparsame Umgang mit der Ressource Boden in das Baugesetzbuch übernommen wurde und gleichzeitig die rechtlichen Regelungen zur Durchführung einer SEM gestrichen wurden.

Nach dem Fall der Mauer im Jahr 1989 und den sich abzeichnenden wieder steigenden

Flächenbedarfen wurde mit dem so genannten Baugesetzbuch Maßnahmengesetz im Jahr 1990 die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wiedereingeführt und seit Ende der 2010er Jahre erlebt das Instrumentarium bundesweit eine Renaissance. Zur Erreichung sozialer, ökologischer und städtebaulicher Ziele sieht die Entwicklungsmaßnahme vor, dass alle Grundstücke im Gebiet durch die jeweilige Kommune zum sogenannten entwicklungsunbeeinflussten Wert erworben werden. Die hoheitlichen Aspekte der Entwicklungsmaßnahme werden ergänzt durch eine Vielzahl an kooperativen und vertraglichen Komponenten, die auf eine enge Einbindung der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer zielen.

Die STEG ist zwischenzeitlich eines der profiliertesten Stadtentwicklungsunternehmen bei der Bearbeitung städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen und ist aktuell in den Projekten Konstanz, Nürnberg, Singen und Herrenberg mit entsprechenden Vorbereitungsmaßnahmen und Machbarkeitsstudien beauftragt.

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